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信義區遽降37%「下半年崩盤風險高」

台北市房價持續攀升，但交易量卻已連4個月下滑，北市政府地政處最新公布4月北市建物買賣移轉棟數共5505棟，比3月減少240棟，下滑4.18%。業者預期，5月成交量恐持續下滑；學者分析，房價與薪資所得脫鉤，北市已達買房風險高點，「除非急用，最好不要隨意進場，以免成為最後一個傻瓜。」

飆得瘋狂

北市交易量自今年1月開始逐月下滑，從1月交易量6395棟一路減少到4月5505棟，減少幅度13.92%，中古屋房價卻從平均每坪42.8萬元上漲到45.5萬元，漲幅6.31%，價增量縮。其中，交易量下降最多的是信義、中山、大安、文山區，分別下降37%、22.8%、13.7%、10%。
交易熱的則是大同、內湖、中正、萬華等區域，仍分別成長39.2%、24%、10.2%、10%。

市民逐漸往外移

其中內湖區是北市交易量最大，共961棟。住商不動產企研室主任徐佳馨分析，大同、內湖房價比市中心低價，顯見市區民眾逐漸往外移動趨勢。
網友Greengreen42認為，現在房屋開價太誇張，大安區巷弄內，沒有都更效益的公寓單價竟高達90萬元，「房價飆得很瘋狂！」看屋近1年的台北民眾Chris認為，市中心房價真的太貴，看了都買不下手，「真想號召所有民眾不要買屋，大家一起忍耐，讓房價回歸基本面。」
台北市高房價現況，連澳洲都引以為戒。日前澳洲媒體《National Times》社論呼籲澳洲別走上台灣後塵，直指台灣財富快速成長，但薪資水準低、房價相對過高，加上投資客、資金犯濫，年輕人為了在台北買房捨棄不少開銷、甚至不生小孩。
「2008年統計台灣出生率是世界最低，高房價不是唯一原因，卻是主要原因」。《National Times》直指，少子化將製造更多社會問題，生產力下滑就是其中之一。

「不要隨意進場」

玄奘大學財務金融學系副教授花敬群分析，政府一直推出各種利多訊息，但是都推波助瀾地推高台北房價，從北市交易量漸緩可看出民眾對房價信心愈來愈低，今年下半年房價崩盤風險高。
花敬群表示，除非急用房，不然最好不要進場，免得遭遇泡沫化危機，「成為最後一個接手的傻子。」

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隨著股市下滑，以及一些房市利空消息釋出，四月分的汐止有些許降溫，不過整體客戶仍多，主要是因為鄰近的內湖、南港區高價擠壓而來的，去化情形還算是穩定。因為地緣性的關係，來客、成交量最佳的，目前還是屬中興路、樟樹灣這個區段。

瓏山林系列案-『新南港双站』，媒體持續保持大量，來客一週約在80~90組上下，雖然單價偏高，成交比大，目前銷售仍已近三成。另外，中興路商圈旁的「長虹大鎮no3」，媒體同樣大量曝光，目前去化4成多，三房在近期是反應較好的產品。而挑高小品案「歐園360」，因產品小，鄰近機能便利，客層中有3成為投資性質，銷況持續穩定，目前去化6成。剛推出不久的『風華』，看著本月其它新案的開價都在3字頭，不急賣的建商寧願讓之前預收的客戶全退掉，也要漲價，目前由最初的26萬/坪調至本月的32萬/坪，看來賣方對未來市況深具信心。

在與東湖鄰近的金龍湖邊有一新案推出，由煌都開發興建的『湖悅』，訴求湖景第一排，規劃26、27坪主力的4併2房產品，面湖戶別開價暫定33萬/坪，刷新區段內線上的新高行情，不過在不久後，在本案附近，茂德機構預計推出140~150坪的換屋產品『爾灣』，據聞將開到5字頭天價，

另外看到汐科站週邊，指標案『甲山林天廈』確定在本月下旬將公開，表價38~42萬/坪，目前可售多為21樓以上的70多坪4房產品。另外，在矽定路巷內，近期公開了一新案-『東別舘』，屬於近期頗為敏感的山坡旁住宅，規劃2~4房產品，強調的就是山坡、保護區環境景觀，表價開在28~29萬/坪，預計近期將正式公開；目前兩案都僅有帆布廣告，不過上門詢問的客戶已相當熱絡。

汐止狹著北縣第一圈房價相對低檔的優勢，在329至520這段時間，市況反應熱絡；其中客源多來自鄰近的內湖、南港區，在東湖地區都開上5字頭的同時，許多案場都表示，從內湖轉往來看汐止看屋的客人愈來愈多，這樣的情形將會為本區的未來房市帶來新局面。

2010.5.18

【住展企研室/台北報導】

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4月17日中國國務院祭出史上打壓房市最嚴厲的「國10條」政策，昨（17）日是實施滿1個月的日子，檢視「國10條」新政的成績單，中國大陸各地房市成交量都急速萎縮，但房價卻還是出現持續上揚，死撐不降的怪現象。

    　對此，中國房產信息集團分析師薛建雄認為，上海的房價漲幅持續在15％左右，主要原因是房地產業者不肯降低房價，因為如果下降房價的話，會引起先前買房者的不滿，以及會造成已購房者的退房潮，在權衡輕重與風險之下，業者只能將房價繼續往上拉高。

    　但房價真的是逆勢上漲嗎？實際上，自從4月份的打壓房市政策陸續公布後，上海新房房價在報價已略減1~2成，最終成交價還會再降1成，中古屋的成交房價比4月份降約1成。換句話說，現在上海的房價持續上漲的主因是房產業者的拉抬，但實際交易價已受到衝擊。

    　除了上海以外，在北京、深圳等一線城市的房價也是逆勢上揚。根據北京市房地產交易管理網的統計資料，從打壓房地產新政以來，北京市新建住宅期房的成交量為5,574套，新建住宅現房的成交量為1,272套，合計6,856套，比2009年同期的146,63套，下跌幅度達到了53.3％，和3、4月相比也減少將近4成。

    　打房新政實施以來，深圳房地產成交量減少超過6成，在5月1日黃金周時甚至出現零成交量，但是新屋成交均價卻是突破每平方公尺2萬元人民幣（下同），比去年同時上漲超過6成。現在深圳只有少數的房地產業者降價促銷，但多數還是不願意拉低房價求售。廣州房地產的成交量同樣減少6成，但是均價卻未降溫，漲幅在2成左右。

    　二線城市也跟著一線城市走，同樣是成交量縮，但房價依舊堅挺上漲。武漢的房屋成交量較4月份下降5成，但成交價還是維持在每平方公尺6,600元左右。4月份房價環比漲幅最高的杭州，成交量減少約6成，但價格卻居高不下，中古屋衝破每平方公尺2萬元，創當地新高。南京同樣是成交量緊縮6成，但房價變化不大。

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【新聞來源：中時電子報】2010.5.18

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受到央行鐵腕抑房市的影響，投資客貸款受阻，今年520檔期中，「豪宅」、「套房」產品呈現冷熱兩樣情，豪宅獨領風騷，但套房卻創下4年來推案最少的紀錄。

    　住展雜誌研發長倪子仁以「豪宅」標準來看，坪數在80坪以上，北市總價介於7,000萬元至8,000萬元、北縣是總價3,000萬元以上，而上述的「豪宅」標準中，今年520檔期大台北地區的37個指標建案，就有20件屬於豪宅建案，占大台北建案逾半比例之多。

    　但規劃為一房一廳的迷你小宅或15坪以下的套房產品，大台北地區只有位於北市西門町、富樂群建設的「索蘭朵」一案。

    　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，房地產市場中的「豪宅」與「套房」產品，都是走「高單價」路線，在原物料價格調漲的狀態下，高單價產品能讓建商迅速獲利。

    　然而，徐佳馨說，因銀行近年對套房產品的放貸成數保守，使得套房產品較難脫手，造成買氣下滑，反觀豪宅產品，卻因資金回流台灣，買氣持續噴出，再加上市場話題不斷，富豪看好後市，因此豪宅價格屢創新高，由今年329檔期及520檔期中，「豪宅」產品在市場上獨占鰲頭，搶手程度可見一斑。

    　投資客銷聲匿跡，但頂級大戶卻加碼進駐豪宅，「豪宅」、「套房」呈現冷熱兩樣情，儘管各行庫基於授信考量，祭出控管措施，購買第2戶以上就是投資客，仍擋不住富豪競逐豪宅的買氣。

    　此外，由住展雜誌研發出的「套房指數」，也可看出投資客購買套房當包租公的意願與強度，4年前，套房產品投資風潮盛行，當年光是套房的推案量就有15,285戶，「套房指數」達15.2分創史上新高。

    　但因市場上套房供給過量，租金不見起色，使得套房的投報率始終未見好轉，且銀行針對套房產品的核貸條件也審慎斟酌，套房推案量自2008年開始，急遽萎縮至4,959戶，2008年「套房指數」只有4.9分，而去年底只有2.3分，是史上新低點，今年「套房指數」預期會持續向下滑落。

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以往房價因取得成本較低而相對便宜的工業土地，近年也因大台北高房價的帶動，價格逐漸上漲。根據統計，台北縣工業住宅近5年漲幅20％~50％叫人驚豔，不過部份工業住宅因與工廠為鄰，要注意觀察污染的情形，不論是噪音、震動、空氣，或是惡臭等情形，都會影響到居住品質，也都是購買時必須要注意的細節。

    　根據中信房屋針對工業住宅較為集中的台北縣加以調查、統計發現，中和市、板橋市、新莊市及泰山鄉的工業住宅，近年的漲幅達到20％~50％，主要還是拜「捷運」和「大型賣場」之賜。

    　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，國民住宅近5年漲幅從20％到110％不等，翻倍飆升速度直追一般正常物件產品。光是租賃國宅，排對的時間遠比8年抗戰都要來的更久，由於工業住宅的土地取得成本較低，房屋的售價也較正常住宅的價格低2至3成，對於一般收入並不是那般好的消費者來說，倒也是一個另外的選擇。

    　不過部份工業住宅因與工廠為鄰，要注意觀察污染的情形，不論是噪音、震動、空氣，或是惡臭等情形，都會影響到居住品質，也都是購買時必須要注意的細節。

    　住商不動產總經理林倩則表示，近年來購屋壓力大幅增加，升斗小民想要買屋越來越難，過去因為本身條件限制的工業用地住宅，買屋不買地的地上權住宅和只買租賃權的使用權住宅，在近年來都成了當紅炸子雞。林倩表示，這些物件都具有地段佳，價格較同區低等共同特點，但由於限制多，未來增值空間成為消費者在選擇這類物件時的首要考量。

    　其中工業用地住宅，由於建物謄本用途登記無「住」字樣，無法申請政府的優惠房貸，銀行對此類產品貸款成數都不高，再加上工業用地住宅在用電上採工業用地計費，土地與房屋稅賦上必須符合自用住宅相關規範，才可以採用自用住宅稅率等價格外因素，這些都是消費者在購屋時，所必須考量的。

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近期市場上的預售建案，紛打造30層樓以上的摩天住宅，政府整頓河岸後，在擁擠的都會區入住水岸景觀住宅，可盡享寬廣的視野，更是不少購屋人的最愛，但也由於市場競推摩天景觀住宅搶客，因此專家建議，購屋民眾必須留意4項重點，確保居住安全及增值性。

    　一、景觀宅房價，比同區無景觀貴5成，應評估荷包預算：根據東森房屋的調查，近幾年大台北地區的河岸住宅不再讓大直或淡水專美於前，例如新店、永和、三重等地區，也競推河岸景觀住宅，目前第1排高樓層的房價每坪約48萬元，相較於同區未臨河岸的住宅，依高低樓層的不同，每坪單價介於30萬元至36萬元，房價差距達50％之多，因此若要一覽河岸優美景觀，應先評估荷包預算。

    　二、地震頻仍，注意建築結構：代銷業者指出，一般超過25層樓的產品就被認定為超高樓層建築，優點是可享絕無僅有的高樓層景致，但也由於地震頻傳，民眾應注意建築結構。

    　為求更佳的抗震效果，建商多採取鋼骨結構與制震系統，在工程結構上稱之為「柔性結構」，遇地震時可有效吸收地震所產生的能量，維持建築結構本身安全。

    　三、水岸宅應注意防洪措施是否完善：王應傑指出，河岸住宅顧名思義就是沿著河岸興建，因此要考量河川整治情形及防洪措施等，確保建築物的安全性，當然也要注意淹水問題，雖然住在高樓層不受淹水之苦，但停車場及發電機多半設立於地下室，因此若逢淹水，整棟住戶的生活將受影響。

    　四、若位處偏遠應考量交通便利性及未來流通性：信義代銷協理呂信銓表示，目前北中南3大都會區的高樓住宅，許多都是當地地標兼指標名宅，建築結構的品質良好，客戶的指名度與轉手度頗高，也提升房價保值性。

    　不過，因台北市地狹人稠，受限於基地面積及臨路寬的限制，超高樓層住宅較不多，有些摩天景觀住宅的地段較偏遠，若是自住型購屋人，王應傑認為，應將未來轉手性納入首要考量。

    　房地產業者則認為，近期有些地段不對、產品也不對的摩天景觀住宅建案，出現漫天喊價的現象，可能需要時間來修正，民眾應慎選。

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台北縣即將升格新北市，鄰近台北市、捷運機能強的淡水鎮，房市交易逐漸轉熱絡；位於中正東路與淡金路口，由淡金路（登輝大道）向上延伸至坪頂路之間的區塊，位居小丘陵地居高臨下，享有得天獨厚的淡水河、觀音山、紅樹林景觀，看屋人愈來愈多，已形成「淡金坪頂生活圈」。採訪╱廖芸婕　攝影╱康仲誠

永慶房屋捷運紅樹林加盟店店長魏志益表示，淡金坪頂生活圈主力產品為3~4房住宅，多為3年內的新大樓，房價因有無景觀差距頗大。
無景觀的戶別行情每坪18~22萬元，面淡水河、觀音山的戶別，每坪可達36~40萬元。此區開車達台北市北投區僅約10分鐘，抵達台北市中心約30分鐘，加上輕軌捷運「綠山線」開工期指日可待，看屋人愈來愈多。

3年新大樓多

該區產品坪數從12~68坪都有，新建案甚至可達270坪。屋齡約2年的「清淞」戶戶規劃溫泉，坪數介於12~42坪，景觀戶全為套房，每坪30~33萬元，其餘每坪22~24萬元。位於淡金路前端的「尚海」規劃26~68坪，3樓以下為福容大飯店；景觀戶每坪38~40萬元，其餘約28~32萬元，37坪以上住戶規劃溫泉。
「水立方」是淡金路指標社區，景觀戶開價每坪55~60萬元，其餘每坪45~48萬元，坪數45~270坪，中低樓層為4拼產品，27樓以上規劃一層室內泳池、一層花園交錯的雙拼產品，39~41樓1層1戶。「尚海」、「水立方」為目前淡金路休閒設施較豐富的社區。

每坪18萬起

位居第2線，位於淡金路16巷、38巷間的「托斯卡尼」為造鎮案，分成玫瑰、百合、向日葵、斐冷翠、麥迪奇等區。除向日葵區規劃約70坪的透天產品外，其餘多為25~47坪住家，高樓層每坪22~23萬元，低樓層18~20萬元。
東森房屋淡水紅樹林加盟店組長李怡瑱認為，淡金路一帶商家少，而16巷、38巷一帶由於1樓規劃整齊店面，未來可望成為小商圈。
「這裡最珍貴的是大山、大海的氣勢。」魏志益說：「以前會濕冷，但2007年後就比較不會。」他分析，該區進出北市尖峰時段易塞，若能克服，房價就有上漲的空間。

托斯卡尼玫瑰區

位置：淡金路16巷
類型：大樓
行情：每坪19~22萬元
坪數：25~45坪
樓層：地上10樓、地下2樓
屋齡：約3年
GPS座標：
經度：121゜27′32.2〞
緯度：25゜9′39.4〞

摩納哥

位置：淡金路38巷
類型：大樓
行情：每坪22~32萬元
坪數：18~47坪
樓層：地上22樓、地下6樓
屋齡：約1年
GPS座標：
經度：121゜27′30.5〞
緯度：25゜9′45.5〞

清淞

位置：淡金路21、23號
類型：大樓
行情：每坪22~33萬元
坪數：12~42坪
樓層：地上29樓、地下5樓
屋齡：約2年
GPS座標：
經度：121゜27′24.2〞
緯度：25゜9′39.5〞

資料來源：房仲業者、《蘋果》採訪整理

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房市景氣熱絡，承接力道強勁，房子流入法院拍賣的機率低，導致目前承作大台北拍賣案件的台北地院、士林地院及板橋地院等3大地方法院的法拍案件量銳減，而且士林地院下周（5月17日起）甚至出現「無案可標」的狀態，顯見今年初房市火熱，債務人可將房子轉賣變現，順利解決債務，法拍市場的案件量因此降溫。

    　由寬頻房訊的統計資料可見，主管北市士林區、內湖區、北縣淡水等區域拍賣案件的士林地方法院，以往每日皆有50件至60件的待拍物件，但自5月17日起至21日的這周期間，竟罕見地未釋出任何拍賣公告。

    　山水法拍資產管理公司執行長丁建生分析，法拍市況的冷熱，與一般住宅市場呈逆向指標，而且通常比一般住宅延宕3個月至半年反應，因借款人遲繳房貸超過3期以上，銀行便申請假扣押，進而查封房子，並委請鑑價公司估價，交由法院拍賣，在這段期間，若債務人可將房子轉賣變現，就能夠解決債務，房子也不致於流入法拍市場。

    　以目前法拍量銳減，回推至去年底、今年初的房市，當時正是一片榮景，房地產的承接力道強勁，可順利轉手，因此流入法院拍賣的機率降低。

    　根據寬頻房訊的統計可見，大台北的法拍案件量（不包括農曆新年的2月份），自1月份的2,204件逐月下降，至4月份減少45％達1,200多件，以「逆向」原則來看一般住宅市況，足以推估今年上半年的房市十分火熱。

    　儘管法拍量銳減，但北市精華區的法拍物件，仗著「稀有嬌貴」的優勢，依舊搶翻天，競標民眾加價不手軟，因此得標價頻創史上新高，一般住宅像是今年3月份的大安路一段華廈物件，以每坪91.5萬元衝破上拍、標出新高，而豪宅市場如近日的仁愛百吉大樓，每坪標破百萬元，更創下法拍得標價的歷史新高。

    　法拍業者也透露，因近期的大台北拍賣案件較零星，法院事務官顧及開標前後的作業繁瑣，為了簡化程序，所以將案件集中在同一天或同一周拍賣。

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景觀屋貴2成 民眾：實在划不來

近年來大台北地區河岸景觀改善，興起不少強調河景的水岸住宅，根據房仲業者統計，有景觀的水岸住宅比起沒有景觀的貴1~2成，最貴的北市大直水岸住宅每坪都破百萬元，但北縣淡水、三重、永和則每坪22~40萬元，僅大直1/5~1/3價。

買屋趨勢

東森房屋行銷處副總經理黃淑苓分析，北市大直是第一個強調水岸景觀的重劃區，面河的水岸住宅開價每坪都破百萬元，明水路的「輕井澤」開價更是高達每坪120~150萬元，直逼北市中心豪宅。
然而沒有水岸景觀的住宅每坪80萬元，景觀差價高達5~8.8成。

高官愛住河景宅

近來北縣淡水河、新店溪畔出現水岸住宅。同樣擁有水岸景觀及豪宅硬體設備，北縣淡水鎮附近有河景的住宅每坪25~30萬元，「摩納哥」樓高22樓，每坪開價22~30萬元；國民黨前主席吳伯雄、前立法委員王拓、前外交部長歐鴻鍊及前教育部次長范巽綠等不少達官進住的「藍海」樓高38樓，每坪開價30~50萬元，是北縣各水岸住宅中開價最高。
黃淑苓說，新店、永和、三重等區也是熱門水岸住宅區，不僅離河岸近，且屬大台北第2圈，交通便利；河景住宅開價比一般住宅貴1~2成。北縣新店市沒有河景的住宅每坪35~36萬元，但知名風景區碧潭旁的「碧潭有約」就位於捷運碧潭站，加上有河景，每坪開價40~47萬元；「美河市」每坪開價也高達40~47萬元，比一般住宅貴3成。
永慶房仲集團研展室協理黃增福分析，當民眾行有餘力時，除買屋更會挑景觀，有景觀的住宅通常會比同棟沒有景觀的住宅貴2~3成。住在淡水26年、最近也在看屋的劉懷平認為，現在房價已經很高了，為了河景多1~2成房價，「實在划不來，而且淡水沒有每坪30~50萬元的價值。」

應注意河川防洪

東森房屋董事長王應傑分析，民眾買屋時通常考慮增值性、是否易轉手，購買水岸住宅時要留意河景未來是否會被其它建物擋住，即便現況是水岸第一排，未來也有可能被更高樓層擋住視野；另外要了解當地河川整治情形、防洪措施，不要買最近才淹水的地區。

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台北巿「千萬有找」房子何處尋？根據信義房屋調查，今年1月至4月份北市各行政區住宅總價統計顯示，萬華區、文山區、大同區、北投區有超過一半以上住宅成交物件總價在千萬以下。

    　信義房屋專案經理李健銘指出，大同區及萬華區地處市中心，交通捷運機能便利，唯因發展時間較早，老公寓居多，屋齡稍高，民眾可找到不少單價不到30萬元公寓產品。

    　萬華大同 每坪30-32萬

    　以萬華為例，今年第一季，區內住宅平均每坪成交價為32萬元左右，其中，大樓每坪約34萬，公寓每坪約為26萬。想要在萬華找到平價公寓，信義房屋建議可以在萬華火車站周邊至艋舺大道附近搜尋，大同區老舊公寓價格也在30萬上下。

    　此外，北投復興岡、中央北路，以及文山區木柵路、考試院附近，與福興路附近也能找得到二房、千萬元有找的公寓。

    　李健銘指出，北投區具有溫泉及陽明山美景優勢；文山區則是文教區，區內環境單純，近年房價變動不大，加上捷運便利，也是許多購屋者的首選。

    　北投文山 購屋者首選

    　跨越淡水河後，千萬元以下標的選擇彈性更大，信義房屋統計，2008年北縣第一圈首購族的住宅總價為575萬元，單價為20萬元，今年第一季已攀升到707萬元，單價23.3萬元，首購族雖須多花費40萬元的自備款，月繳金額從2萬元上揚至2.5萬元，但還在正常上班族可承擔的範圍內。

    　至於往北縣第二圈的首購族，負擔壓力更輕，準備175萬左右的自備款，月繳2萬餘元，與2008年相比，等於多準備24萬元自備款，每月多負擔約3000元房貸。

    　在北縣第一圈中，新店、永和、板橋是房價相對較高的區段，以板橋捷運站附近的新大樓為例，包括捷運江子翠站、新埔站、府中站等，近捷運站的新大樓行情每坪40萬元以上。

    　北縣準捷運宅 買氣加溫

    　至於北縣第二圈，許多地區的新成屋單價都還在2字頭，甚至是捷運已動工的「準捷運宅」，如新莊、蘆洲等地區，在今年第一季房市有快速加溫的跡象，甚至第一季房價漲幅有急追第一圈態勢，尤其是新莊、蘆洲等地區，單價1字頭新成屋已快速消失。

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台北市高總價的住宅持續熱賣，帶動精華地段的中古豪宅，身價也水漲船高。昨（12）日台北地院公開標售不動產，其中大安區仁愛路4段的知名地標「百吉大廈」，以8,920萬元的價格拍定，換算每建坪高達112萬元，突破100萬元大關，直逼台北市指標豪宅的行情。

    　台北市中古豪宅的成交行情，再度刷新令人咋舌的紀錄。

    　永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，「百吉」最新標出的價格，不論總價、單價，都創下新高，顯示老豪宅價值重現，詢問度增3成。

    　「百吉」是大安區仁愛路四段、屋齡24年的名宅，昨天台北地院公開拍賣位於10樓的1戶。結果由陳姓民眾，以高出底價近24％的價格得標；若扣除行情350萬元的車位價格，換算每坪高達112萬元。

    　台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恒表示，「百吉」擁有很多知名芳鄰，包括誠品書店董事長吳清友、前台固董事長蔡志汶、即富邦蔡明忠的堂妹，以及國泰醫院董事長蔡萬德等，都是百吉的住戶。

    　洪暉恒表示，仁愛百吉是舊10大名宅之一，住戶大都是高所得族群，加上過去很少在市場上釋出，所以一有釋出、往往都造成搶購，因此仁愛百吉一舉拍出每坪100萬元的高價。

    　葉國華表示，最近中古豪宅市場依然熱力四射，隨著兩岸經貿逐漸開放以及ECFA洽簽時程逼近，高資產人士加碼持有不動產的動作，不斷加快，這些高資產人士看好台灣未來發展，青睞市中心精華地段內的指標名宅產品，因此帶動豪宅交易量攀升。

    　不過，葉國華指出，由於頂級新成屋豪宅釋出量1個月平均不到10戶，加上預售豪宅價格普遍開出天價，促使這些大戶將目光轉移到優質地段的中古豪宅身上。以第1季台北市中古豪宅市場來說，交易量較上一季增加近16％，市場詢問度也攀升逾3成，來客指名的狀況更是常見，這次百吉的法拍行情，每坪單價能突破百萬大關，也驗證市場買盤看好台北市的中古豪宅。

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房價驚驚漲，已有民眾出現購屋恐慌症，最近大台北地區卻有拉皮屋紛紛冒出頭來，這些產品有的是建商、投資客整合大樓改建，有的是接收不良債權重建，房價多較一般預售產品、新成屋便宜一至二成、甚至四至五成。

    　據住展房屋網調查，房價居高下的大台北地區，悄悄冒出五個建案拉皮屋，分別位於天母、萬華、板橋、永和，房價通常低於區域新成屋一至二成，甚至只有新成屋五至六折，但也有與新成屋行情一般的產品。像是萬華區拉皮案單價約每坪27萬，較周邊新成屋行情便宜約四、五成。

    　整建出售 低價搶進精華區

    　「拉皮屋，主要出現在房價較高的精華區、捷運站旁！」住展房屋網總監陳韻如表示，最近確實有建商、投資客推出拉皮屋，有些是因都更整合不易，改採「整建」方式，整合二、三個樓層產權拉皮後推案，像是板橋後火車站附近就有數件這種拉皮案。巿面上，甚至出現同一棟大樓，推出兩個拉皮案的案例。

    　另有開發商將景氣不佳時，乏人問津的不良債權整建出售，這類個案總銷金額較大，銷售戶數多達50戶至80戶之間。

    　景文大學金融系副教授章定煊指出，受到房巿景氣回春，價格高漲影響，許久不見的拉皮屋，紛紛搶巿，價格多較周邊預售行情便宜一至二成，也有開價一樣，民眾購屋得睜大眼，否則還以為買到便宜「新成屋」，結果卻是二、三十年老屋。

    　慎防抬價 屋況屋齡先打聽

    　相較學者憂心民眾受騙，陳韻如說，「這種房子等於是建商將中古屋整理好賣給民眾」，一般比預售屋便宜，比中古屋貴，民眾可就周邊狀況判斷是否為拉皮屋。

    　對銀行承做房貸意願部分，房仲業者說，一般銀行放貸成數主要視民眾個人財務、債信狀況，以及房子所在區段與屋況，除非其有安全結構疑慮，否則不會因為房子是拉皮屋而給予「特殊待遇」。

    　章定煊表示，有些不肖建商不會主動告知買方建案是拉皮屋，施工整建時，也未切實汰換建物老舊管線，有些惡質業者甚至以一般新成屋行情出售，民眾跨區購買若未察覺，不但買貴了，日後可能還會遇上漏水、漏電等問題。他建議，購屋時，最好向鄰居打聽建物過往、屋況與屋齡，避免高價下買到拉皮屋，即使已知購買標的為拉皮屋。

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活絡淡海新市鎮 二○一八年綠山線完工

行政院經建會昨通過「淡水捷運延伸線可行性研究」案，確定淡海輕軌優先開發從紅樹林站出發後、沿登輝大道至淡海新市鎮各區的綠山線，評估最晚於二○一八年完工，可望帶動二十四萬人口入住。對此利多消息，淡水居民興奮表示：「不管是遊客還是居民都會更方便！」

交通利多

根據交通部建議採行的整體路網線方案，淡海輕軌包含綠山線與藍海線，路線全長約十四點三五公里，總經費共一百一十八點七億元，其中綠山線初步規劃約九點六八公里，所需經費約九六點九九億元；藍海線規劃經費則為二十一點七一億元，則尚未確定動工時程，目前傾向於先建綠山線，等綠山線完成後，再建藍海線。

砸上百億興建

淡海輕軌案可望帶動二十四萬人口入住淡海新市鎮。" src="http://tw.img.nextmedia.com/images/twapple/200pix/20100511/LA12/LA12_004.jpg">

淡海新市鎮
淡海輕軌案可望帶動二十四萬人口入住淡海新市鎮。

交通部高鐵局組長王祈財分析說：「淡水捷運延伸線主要就是為了解決淡海新市鎮聯外交通問題，因此評估計劃當中，以直接延伸至新市鎮內各地的綠山線為優先。」
王祺財也表示，藍海線從淡水鎮出發後至漁人碼頭，所經街道較小、未來發展阻力可能較大，考量隨著綠山線建置完成，成功經驗將有助於推動建設藍海線，因此先開發阻力較小的綠山線。
至於經費來源，目前規劃分別由內政部營建署新市鎮開發基金出資五十八點二三億元、交通部及台北縣政府各負擔二十四點六五億元及三十五點八二億元，總經費達一百一十八億元多。台北縣政府並允諾擔任後續營運主管機關，自負後續營運盈虧之責。
經建會官員分析說：「隨淡海新市鎮聯外系統改善，預計可提升新市鎮土地開發效率，進而帶動該地區發展。」預估至二○一八年，淡海新市鎮可因交通問題解決，帶動二十四萬人口入住。

成移動新地標

 

北縣交通局則表示，淡海輕軌將成為淡水移動新地標。對於淡海輕軌即將興建的消息，住在淡水的何姓男同學指出，若真的定案，對淡水交通一定有幫助。
何姓男同學說「淡水每到假日就湧進大量的人、車，尤其是老街一帶，多到嚇人，假日的淡水一點都不美，未來輕軌拉到漁人碼頭，不管是遊客還是居民都更方便！」

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三峽 樹林1坪不到15萬 僅北市1/3價

房價高、年輕人起薪低、買房所得比達到歷史最高。根據永慶房屋統計4月大台北各區房屋成交價，大安區大樓每坪高達71.4萬元，公寓每坪也要58.9萬元，高不可攀。但其實在大台北地區仔細找，還是有便宜屋可買。專家建議，年輕人想買人生第一間房，可選購低於平均房價的區域或北縣市交界處、國宅等產品。

便宜首選

上4月台北市大樓平均房價每坪47.5萬元，公寓每坪37.9萬元，比上月分別漲2.16%、3.27%。其中，房價最高仍是大安區，主計處公布今年2月全台受雇員工經常性薪資平均3.59萬元計算，雙薪家庭年薪約86.16萬元，大安區39坪大樓產品總價高達2142萬元，需要24.86年雙薪薪資才買得起。
第2名的中正區大樓行情每坪55.6萬元，公寓45.8萬元，各需要19.36年、15.59年薪資才買得起。
雖然北市房價高漲，但也有不少區域房價低於平均。北市南港、內湖、北投、大同、文山、萬華區的大樓房屋單價34.2~43.2萬元，公寓單價29.2~36.4萬元，比平均價省4.3~13.3萬元。

文山區房價省4成

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，南港、內湖離市中心僅一線之隔，但房價卻是大安區6折價；文山區純住宅區且有捷運，大樓每坪34.4萬元，也比大安區公寓便宜4成。
除往單價較低區域買屋，也可在市中心與郊區邊界找較便宜的房子。徐佳馨分析，大安區臥龍街大樓每坪40多萬元，比大安區中心房價便宜30多萬元，也很適合想要買大安區門牌的首購族；另外，國宅比一般住宅便宜1~2成，若想居住在市中心，也可從國宅下手。
老公寓或北縣交通方便之處也適合首購族購屋。

首購可選老公寓

永慶房屋永春松德店店長鍾永鵬建議，年輕家庭第一次買屋，可選市中心老公寓，例如信義區大樓單價55.5萬元，但公寓每坪僅43.5萬元，是大樓的8折；另沿捷運往北縣找屋，不僅房價低且交通方便。徐佳馨說，北縣最便宜的三峽、樹林每坪不到15萬元，僅北市1/3價，增值補漲空間大。

大台北各區房價

註：房價所得比是30坪房屋總價除以雙薪家庭年收入，以今年2月經常性薪資平均約3.59萬元計算。資料來源：永慶房仲集團、《蘋果》採訪整理
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投資房地產就如同股票操作，必須比別人早一步洞燭機先，假使現在還大談新莊房市的利多在於副都心、捷運線等，恐怕稍嫌過時。房地產業者表示，上述議題的確持續支撐新莊房市買氣，但近年來由於不少傳統產業外移，留下大批閒置的廠房土地，因此預估新莊未來下波的房市利多，將是活化閒置廠房。

■　傳統產業外移 活化閒置廠房正夯

　　眼前的飛瀑、魚池，這般令人心曠神怡的庭園美景，其實是台北縣新莊中正路上的一處新建案的公共空間。為何能擁有五千八百坪的大型基地面積，規劃出千坪的中庭花園、長達350公尺的綠園步道？原來這塊土地早先是保力達的閒置廠房。

　　根據了解，類似這樣活化閒置廠房與土地的案例，在新莊不勝枚舉。「峰景鳳翔」代銷業者劉可強舉例，譬如之前的養樂多，已經整地做後續規劃；歌林規劃購物中心也在興建當中；還有台富餅乾，現在只租不賣。

■　新案開價50萬 捷運通車再翻漲？

　　工業用地改建一般事務所大樓，或是變更地目成為住宅社區，讓新莊逐漸擺脫「工業黑鄉」的刻板印象，不但美化了街道市容，也讓新莊新成屋、預售屋的開價，去年一舉站上了三字頭，今年第二季更喊出每坪50萬的新高價位。

　　不過分析足以支撐新莊房價的要素，除了重劃區的議題炒作，最主要的還是「一高、二快、三捷運」的交通建設，最令外界期待的是民國102年全線通車的捷運新莊線。劉可強以捷運土城線為例，目前已經完全營運，但當時從捷運動工每坪房價僅12、13萬元，到現在也幾乎漲了百分之百。依照業者的說法，新莊的房價仍有漲幅空間，至於是否比照辦理漲一倍，恐怕誰也說不準！

台北縣即將升格為新北市，台北縣觀光及房地產市場都出現一波新行情。台北市建商公會理事長暨麗寶集團董事長吳寶田表示，台北市房價上漲空間有限，但因土地資源有限，台北市周邊地區的房價將開始補漲。

他指出，北縣升格為新北市後，房地產還有一波行情，板橋、新莊及中永和都是不錯的地點，但目前中永和地區已找不到土地。

吳寶田指出，麗寶集團在深坑福容飯店後方推出的「信義線上」建案，不到半年就賣出一半、約200戶，每坪售價約25萬至28萬元。

他指出，民眾購屋時應該要看施工品質和建案的內容，並不是所有房子每坪都值二、三十萬元，例如國產車和進口車的價格就有差距。

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