房市陷僵局，法拍市場更因拍定價飆破市價，投資人無利可圖、逐漸縮手，自6月份開始急凍，而銀行爭搶的法拍代墊業務，現因央行打炒客，投資客紛從法拍退場，法拍沒賺頭，安泰銀行宣布暫時退出代墊市場，而代墊大宗如聯邦銀、板信銀等，則首度緊縮條件，如聯邦銀第2戶不貸、板信銀20坪以下不貸等。
金融海嘯後，房市向上攀升，法拍市場也熱絡，法拍代墊業務原於金融海嘯期間喊停的安泰銀行，於去年下半年恢復，但如今法拍市場過熱，再加上央行對房市啟動選擇性信用管制，因此安泰銀行又再宣布暫停代墊業務。
近2年銀行爭搶的法拍代墊大餅，開始限縮承貸條件。以往鑑於法拍市場不乏精華物件，投標人必須備妥至少3成資金，顯見財力要夠，且法拍屋的拍定價公正公開、無法造假，不如中古屋交易行情標準不一，銀行不必擔心交易價分歧，且2個月的代墊期間，利率約5％至6.5％較一般房貸利率高，有較大的利潤空間，因此銀行搶攻法拍代墊市場。
在得標約60天完成過戶之後，屬無擔保貸款的「法拍代墊」，就會轉為「擔保房貸」，不過，目前銀行為了規避第2戶「投資客」的承作風險，近2個月來紛退出「法拍代墊」市場。
而代墊大宗如聯邦銀、板信銀等銀行，更首度限縮條件，聯邦銀規定若是名下第2戶，則利率至少調升1碼，並取消寬限期，聯邦銀雖是市場上唯一承作「不點交」物件的銀行，但仍須出示現住人的「搬遷同意書」，才可代墊尾款；至於板信銀，規定總坪數20坪以下物件，一律不承作。
另外有銀行認為法拍市況過熱，拍定價甚至飆出市價行情，於是緊縮代墊額度，以往可依拍定價的8成核貸，現在調降為銀行內部鑑估價的7成，做為核貸額度。
央行積極介入過熱的房市，讓銀行的新買賣房貸案件驟減，一位銀行主管說，主管機關祭出房市緊箍咒，銀行動輒得咎，一切都要照辦，也因此房貸業務冷清，行員沒事做，主管甚至開始規劃教育訓練課程，消磨時間。
2010-07-19 01:17
工商時報 記者馬婉珍／台北報導
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今年第2季的法拍市場彷彿洗了一場三溫暖，以寬頻房訊法拍指數來看，自4月份飆升至128分、創5年新高後，6月法拍市場卻急凍，以成交額、得標價等計算出的綜合指數腰斬至62分，創今年新低，法拍業者認為，對市場敏感的投資客，評估投資房市的風險激增，於是縮手觀望。
6月份法拍市場爆冷，根據寬頻房訊的統計，寬頻法拍指數較5月份大幅下滑，寬頻房訊副總經理張慈芳認為，法拍市場的買方一向以投資客居多，受政府積極抑制過熱房市的影響，投資客縮手觀望，張慈芳推估，短期房市景氣走入「下坡段」。
即使法拍市場有精華物件釋出，但民眾的加價意願仍不高，以6月21日台北地方法院拍賣北市信義區松平路的物件為例，該物件是1拍、屋齡19年的知名社區大樓「亞歷山大」，拍賣底價4,184萬元、每坪拍賣單價78萬元，最後由蔡姓民眾以總價4,388.8萬元得標、單坪82.26萬元拍得，加價率僅4.89％，遠低於以往動輒10％以上的搶標力道。
山水資產管理股份有限公司執行副總經理丁建生指出，6月份法拍市場投資客明顯減少，單以主管北市大安區、中正區、信義區等精華區域的台北地方法院來看，今年第2季的競標人數只有3.73人，不但比第1季的4.39人還少，更是2008年金融海嘯以來，搶標力道最弱的1季。
丁建生分析，雖然央行升息及對房市風險控管等措施，是在6月底之際出手，但因4月份以來，央行陸續要求銀行加強金檢、列出投資客清查名單、課徵豪宅稅等，再加上投資環境大起大落，精華法拍物件今年以來更飆上市價行情，早已脫離「進入法拍揀便宜」的本意，投資客認為積極進場只是賺取蠅頭小利，因此競標意願明顯下降。
而由於「取消寬限期」的震撼彈，投資客必須本息均攤，荷包損失大，丁建生認為，現階段景氣不穩定，又有央行祭出房市管制，再加上法拍得標到過戶完成，約需1個月以上的手續時間，丁建生預期，7月份的法拍市場恐更加冷淡。
今年5月以前，法拍市場只要一釋出地段好的名宅，就造成民眾搶標，甚至出現「衝上拍」的現象，但6月份歐洲債信風暴、台股修正，加上央行持續嚴控銀行放貸成數，投資需求有效地抑制，因此民眾出價更為保守，法拍物件的加價幅度不如以往，競標人數也明顯減少。
張慈芳認為，ECFA的簽定雖是房市利多，但目前仍是豪宅與商業辦公大樓較易有上漲空間，一般住宅景氣短期波動會較大，若是自住客應慎選評估理想物件，投資客則要考量自身財務狀況及物件的抗跌性。
2010-07-06 01:25
工商時報 記者馬婉珍／台北報導
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