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六月原本是房地產旺季，今年卻因為央行打房政策不斷，加上上月連日大雨，七月起又持續高溫，影響預售案場來客量，代銷業者粗估，六、七月來客量較央行打房前減少一、二成，政大教授張金鶚預期，下半年房價將慢慢下修5％至10％，至於後續發展，則要視央行的動作而定。

根據住展雜誌推估，房地產市場受五都選舉在即、政策性打房、地方都審速度拖延等因素影響，建商推案轉趨保守。以北台灣為例，全年推案量已由原預期的7500億元，下修為6800億元。新聯陽副總經理黃清益指出，預售屋案場來客量，較打房前減少一至二成。

住展房屋網總監陳韻如表示，買方看屋趨緩可以理解，大多是想要等等看，建商也想要避開渾沌不明的時期，等五都選後態勢明朗再推案，代銷業者眼看業者不降價，接案意願也是意興闌珊。

整體而言，預售市場僅有少數區塊脫穎而出，像是台北市相對低總價的大同區、持續熱賣的三峽及樹林段、台北客增多的桃園市、即將通車的蘆洲線沿線的三重及蘆洲、受惠於綠山線的淡海新市鎮，投資人氣未減的新莊市等等。除了這些地區，其餘地區的買氣都陷入低迷，僅屬個案表現。

政大教授張金鶚昨日出席世界華人不動產學會記者會時則指出，央行下重手採行的針對性管控措施後，已很清楚的讓投資客有所警惕，尤其日前已經簽署兩岸經濟合作架構協議（ECFA），讓這個已經炒作一年多的題材可說是利多出盡，他建議投資客，「現在是最好的賣點」。

中國時報【王莫昀／台北報導】

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台產不動產收益將收割 新產手握20億找標的

不畏房市降溫，產險業不動產開發動作積極，台產（2832)、新產（2850）與第一保（2852）3家產險總計手握約80億元資金，可伺機入房市，台產八德路都市案建照取得雖然將延至第3季，但仍然將在明年第1季對外銷售，新產預計可投入逾20億元資金，也在積極尋找合適投資標的。

台產可再加碼40億

台產在不動產開發上近2年動作頻繁，目前可以運用資金130億元，其中可運用在不動產投資金額規模近40億元，包括台北火車站總部都更案，另外還有中山北路建案，另外透過轉投資台產資產管理公司手上也有數筆建案正在進行。
台產位在中山女高附近的八德路土地，著手進行都更，早已向主管機關提申請，惟受到與部分地主洽談作業有所延誤影響，原本預計第2季可以取得建照則要延至第3季以後，不過，台產表示仍希望在明年第1季對外銷售。
另外，台產手上還有2個正在興建中建案，分別位於台北市康定路以及桃園，也都計劃將在明年完工，總銷金額分別為17億元及5億元。由於許多案子會在明年完工，台產不動產投資收益，即可進入密集收割期。
新產去年出售位於新莊副都心的2筆土地，今年第1季再賣掉內湖千餘坪土地，獲利可望再衝高；新產表示，內湖該筆土地本來沒有出售打算，但是因為對方出的價格太過誘人，經過內部估算後，才決定實現獲利、出售這筆土地。

第一保擁20億資金

新產連2年逢高處分手上土地後，計劃再買進不動產，早在去年起就開始著手整合建國北路總部大樓，去年向新壽買下所屬該大樓4個樓層後，今年計劃再買進位於大樓後畸零地，法人預估，新產不排除將透過都更重建該總部大樓。
新產董事長吳昕紘表示，由於產險本業獲利空間有限，未來將加強不動產和股市投資效益，不動產的部分將積極尋找合適標的，目前資金可以加碼空間逾20億元。
而第一保在第1季賣出台北市仁愛路大樓後，收益在近日完成過戶即可順利在本月底入帳。第一保由於該筆房產買入甚早，每股貢獻度達0.86元，加上本業與股市投資收益， 法人推估第一保第2季單季有機會挑戰每股1元。
第一保目前帳上投資不動產金額約10億元，持有的標的都是位在台北市精華區，可再投資金額逾20億元，但第一保董事長李正漢認為，中央銀行祭出選擇性信用管制，目前對房地產前景不明，在不動產投資這塊暫時先保守觀望。

2010年07月05日蘋果日報

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房市在ECFA利多與央行加壓下震盪不斷，戴德梁行總經理嚴炳立仍認為今年是台灣不動產元年；政大地政系教授張金鶚則認為，最快從下半年起，房價就會反轉，房市的未來值得關注。

　6 月房市訊息多空交雜，雖有兩岸經濟合作架構協議（ECFA）的簽訂及亞洲貨幣升值預期等利多，但歐債風暴仍未解，美國在失業率高漲下，經濟復甦也不如預期；加上近期兩岸三地政府平抑房價的動作不斷，而台灣央行率先升息，並對大台北地區主要房市交易地區進行選擇性信用管制，使得近期市場買氣呈現停滯。

　根據多家房仲日前公布的 6月成交資料統計，成交量較 5月下跌 13%，大台北地區下跌幅度更大。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨就說，6 月上半月買氣略為回溫，但在 6月24日央行宣布升息以及針對台北縣市部分地區進行選擇性信用管制後，買氣急凍。住商不動產統計全國加盟店交易量發現，約比 5月衰退13%。

　對於成交量的衰退，嚴炳立認為，目前只是成交量的遲緩，房價並未下跌。2003年香港與大陸簽CEPA（更緊密經貿關係安排），房市上漲，2010年兩岸簽ECFA，將會呈現大量資金追逐台灣市場有限籌碼，特別是來自中國大陸、香港與新加坡的資金虎視眈眈，他認為房價一定是看漲。

　嚴炳立形容，台灣房地產與亞洲市場相比，「漲得太少了」。

　他說，下半年的台灣房市，沒有看到悲觀氣息，除非大陸升息或政府政策性打壓。在升息方面，如果只是象徵性升1、2碼，對台灣房市影響都微不足道。

　不過，張金鶚認為，ECFA對台灣影響將反映在長期經濟發展上，房價則是受短期投資因素影響，他不認為北市房價會因ECFA上漲。他也評估，政府目前並未開放大陸人士來台灣置產，僅能買商辦，因此，商辦價格有機會攀升，但陸客競相來台置產不會發生。

　張金鶚表示，央行採取選擇性信用貸款等措施後，投資客其實已心裡有數，但投資客不輕易認輸，最後只能被迫斷頭，導致房價產生僵固性，無法馬上快速下跌，而是逐漸下跌，最快從今年下半年起，房價反轉的態勢就會越來越清楚。

　永慶房屋首席房產顧問葉國華分析，這波央行升息及「打房」措施明顯衝著投資客而來，取消房貸寬限期，對喜歡使用槓桿操作的投資客而言是致命傷；過去因為有繳息不還本的3年寬限期，對短進短出的投資客來說，資金成本壓力極微，在過去台灣房市大漲小回的發展下，投資客操作房產投資報酬極大。

　但新法寬限期取消實施後，投資客的短期成本大幅增加。以近期市場來看，房市投資氛圍明顯大減，接下來若交易量持續清淡，不排除將有投資客基於脫手不易致資金壓力提升，或是看壞後市而先行獲利了結。

　 　葉國華說，此舉勢必導引市場陷入短期盤整，投資客助漲助跌的特性，將逐漸在房市發酵。990703
2010-07-03 09:05 中央社 中央社

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為建立不動產交易價格透明化機制，內政部部務會報昨日通過「不動產經紀業管理條例」修正案，規定房屋仲介、代銷業者媒合成交的房價資訊，必須在成交30日內向地政司登錄，以供各界查詢參考。這項優先法案若能順利在下會期三讀，估計明年房價查詢系統即可建置完成供民眾查詢。

　內政部部務會報通過「不動產經紀業管理條例」第24條之1及第29條修正草案，內政部表示，不動產經紀業分為兩種，一種是以經營成屋為主的仲介經紀業，另一種是以經營預售屋為主的代銷經紀業。本次修法規定成屋買賣委託案件，仲介經紀業者應於簽訂買賣契約書，並完成所有權移轉登記後30日內登錄成交案件資訊。

　至預售屋部分，為及時建立並提供成交資訊，代銷經紀業者於簽訂買賣契約書後30日內即應登錄成交資訊。內政部表示，如發現經紀業有登錄不實、逾期未登錄或逾期登錄成交案件資訊等情事，直轄市或縣市主管機關可限期改正，逾期未改正可處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。

　地政司副司長王靚琇表示，未來在登錄成交資訊時，交易當事人之姓名、出生年月日、國民身分證統一編號等個人資料，不會列入登錄項目；在提供查詢交易資訊方面，也將隱匿地號及建物門牌號碼等足以辨識個案的資料；也就是在符合法律規範及兼顧當事人隱私之前提下，以「去識別化」，「採區段化」的方式提供各界查詢參考。

　王靚琇表示，這套正在設計中的查詢系統會設定一個範圍、型式等變數供外界選擇，查詢者可以鍵入某條路的100號至200號之間，房屋型式可以鍵入公寓或透天厝，這時系統就會蒐尋出滿足這些條件的房屋交易價格，但不會指明是哪一棟，她表示，這個查詢系統既顧及了個人的隱私，也使得想購屋的民眾可以掌握真實的市價。

　王靚琇表示，這項法律修正案將列為立院下會期優先法案，地政司目前也已開始研議這個房價查詢系統，一旦順利完成三讀，明年民眾即可開始上網查詢。

2010-07-03 01:33

工商時報 記者于國欽／台北報導

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受央行打房影響，6月房市買氣下滑！據統計，6月房市成交量約比5月衰退13％，其中又以台北市「傷勢」最重，量體縮減近18％。信義房屋的資料更顯示，台北市總價3千萬元以上的物件，成交量下滑將近4成，是「縮水」最明顯的產品。信義房屋預估，暑假旅遊旺季、農曆鬼月將至，近期短線房價將呈現「量縮價平」格局。

中信房屋的內部成交資料顯示，6月份中古屋交易量縮幅達13％，其中以房價最高的台北市量體下滑17.68％最明顯，其次為台中市，跌幅達10.1％，台北縣縮減9.27％。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮進一步指出，台北市總價3千萬元以內的產品，6月成交量與5月相去不遠，顯見自住的需求仍然穩定，但總價3千萬元以上的物件，成交量明顯下滑，一來是因為屋主開價高，另一方面也受到央行政策限制。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，央行出手後，不少原本打算購屋的民眾都臨時打了退堂鼓，大台北地區尤其明顯，但台北以外地區表現則相對穩健，桃、竹、台南等地區的買氣甚至優於5月。

住商不動產桃竹苗區副理錢思明也表示，景氣回春後，科技新貴有餘裕買屋，加上央行對桃竹地區並未限制，故當地買氣不受影響。

東森房屋董事長王應傑表示，台灣南北房價落高達5倍，台北豪宅1坪200萬元，高雄美術館區豪宅一坪僅需40萬元，故央行這次針對性措施，主要是抑制投機客，特別短期操作者，再者近年來此現象集中於大台北區，故限定北市及北縣十縣轄市，整體來看，對房市的長期發展是正面影響居多。

中時電子報╱張舒婷／台北報導 2010-07-01 02:48

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郵局今日開始調整存款利率，調整幅度為0.01％～0.125％之間，現階段包括一銀、土銀、合庫等銀行今日都已公布將調整存款利率，但並非所有房貸戶7月1日利率都開始調升，銀行主管表示，房貸根據政策原因，分為月調與季調，7月的存款利率調升影響到的是月調房貸戶，以兆豐銀為例，利率調升日期會在7月下旬公布，因此現階段兆豐房貸戶還未感受到調高利率的壓力。

　央行升息半碼後，銀行跟進陸續升息，郵局今日開始調升利率，其中一年期定期儲金年利率固定上漲0.125％，來到0.955％，機動機率則增加0.06％，來到1.06％，第一受到衝擊的就是舊政策房貸戶，包括政府優惠房貸、內政部購屋修繕貸款、青年安心成家方案及就學貸款，公教存款年利率也增加0.125％，達到1.075％。

　但7月1日起，申辦新貸款會以新利率計算的是政策性房貸等貸款新承貸戶，並非所有信貸或房貸戶。銀行業者表示，房貸戶可以選擇以季調或月調，也就是說現階段去申辦尚未調升利率的銀行貸款方案，還是可適用原來房貸專案利率。

2010-07-01 01:13

工商時報 記者楊筱筠／台北報導

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因應中央銀行限縮大台北地區（台北市及台北縣十個縣轄市）投資客房貸，承作公教人員「築巢優利貸」的華南作出最新決定，只要公教人員名下有房貸，且房屋座落地點在管制區，房貸最高核貸成數將從原本的八成五降至五成，但利率仍僅1.3%。

華南銀行主管表示，推出公教貸款專案是希望降低公教人員「築巢」的負擔，不是讓有能力的公教人員利用低利貸款投資、出租，因而決定用比央行規定更嚴的五成，作為承作具公教人員身分投資客的貸款上限，且這些客戶也不會有寬限期，同時不得申請裝潢貸款優惠專案。

華銀去年11月標下全國公教人員房貸辦理權，由於固定利率僅1.3%，成為市面最搶手的房貸專案，推出七個月的新增餘額便衝破470億元，對不具投資客身分的公教人員，最高核貸金額為房屋市價的八成五，且可以消費貸款的方式，再借利率2.88%、最高100萬元的裝潢貸款

至於彰銀自辦1.3%的「公教人員房屋貸款」，原本最高核貸金額為九成，彰銀說，若是具備公教人員身分的投資客申請，貸款額度將降至七成以下。

聯合理財網 2010/07/01

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金管會昨公布5月底本國銀行放款總餘額，其中，購置不動產貸款餘額5月分來到7.43兆規模，創下歷年新高，比4月分增加1200億元，整體放款餘額也比4月增加近四千億元，不動產貸款大幅成長，是央行決定調高重貼現率，背後重要關鍵。

　銀行局副局長林棟樑表示，本國金融機構放款餘額，上月底達19.32兆元，比4月增加3,879億元，逾放金額為1,838億元，比四月減少67億元，讓本國銀行逾放比再下降0.06%，來到0.96%，是監理機構有相關資料以來，首度降至1%以上，也是史上逾放比最低的一個月，備抵呆帳覆蓋率108.48%，比4月增加六個百分點。

　就個別銀行來看，萬泰銀行逾放比3.48%，仍居37家銀行之冠，聯邦與日盛銀逾放比，則是1.99%、1.9%，分居二、三名，公股銀行當中，台企銀與高雄銀行較高，分別是1.74%與1.46%。

　林棟樑表示，5月底放款餘額大幅增加，部分來自匯豐銀行將在台分行資產（放款餘額1242億元），移轉到匯豐集團新設立之子銀行匯豐（台灣）銀行承受，扣除掉該部分，五月放款餘額增加2637億元。

　若以貸款人分類，5月分企業放款增加1400億元，個人放款增加2400億元，若以用途區分，購置不動產貸款占1200億元。

2010-06-30 01:27

中國時報 林上祚／台北報導

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內政部建築研究所暨中華民國住宅學會公布第一季房地產景氣動向，綜合判斷分數為13分，較上一季上升1分，景氣對策訊號連續兩季呈現綠燈，屬於安全穩定範圍，尤其中部地區業者對於未來房市相對樂觀。不過調查也指出，房市投資客占三至四成，政大地政系教授張金鶚認為，日前央行升息是房市反轉指標，投資客拋售套利的力道將會發酵，最快半年後，房價將微幅下滑。

■　投資客占3~4成 一旦拋售反轉力道高

　　內政部建築研究所委託中華民國住宅學會，調查全台第一季房地產景氣動向，超過半數受訪的房產業相關廠商認為，第一季比前一季景氣好轉；若以地區分析，北部與南部業者認為景氣好轉的比重介於四至五成，卻有高達六成二的中部業者認為景氣變佳，較北部與南部業者更加樂觀。

　　在調查房市投資客部分，仲介與代銷業者研判投資客占四成以上，金融機構預估投資客比例近四成，至於建商與營造普遍認為，投資客不到三成；以北中南地區觀察，北部投資客最高，接近四成，中部次之，約三成五，南部投資客則占三成左右。政大地政系教授張金鶚表示，占整體房市三至四成的投資客，目前的身分是「需求者」，一旦脫手套利，身分丕變成為「供給者」，加乘效果的反轉力道，恐怕高達八成。

■　房價何時下修？ 最快就在下半年

　　預測未來房市景氣，不動產相關業者認為，整體仍呈現持平穩定趨勢，但對於下半年房價看法漸趨保守，甚至可能出現微幅下修。張金鶚分析，從央行宣佈升息半碼即可了解，這不但具備宣示意義，也可能是房價反轉的重大指標，尤其對於北部地區影響較大，投資客將伺機套利出場，預計最快半年後就會發酵。

　　此外，政治大學台灣房地產研究中心暨國土規劃及不動產資訊中心，也將再度檢驗台北市房價泡沫化的問題。根據了解，今年第一季的房市泡沫價格佔房價比例，已持續攀升到43%。學者呼籲購屋族，勿受過度渲染的訊息影響，勿以投資為目的，先計算可以支付的房貸與房價，再决定進場購屋時機。

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央行宣佈升息半碼的同時，也同步施行選擇性信用管制方案。房仲業者皆表示，單就升息幅度而言，對市場衝擊不大，但針對北市及十大縣轄市的選擇性信用管制方案，將促使投機客短時間不再進場，已進場者也會伺機出脫，這些區域的市場可能因此出現大幅度震盪，但市場回歸正常化。很多民眾會想，那麼這時間購屋到底有沒有利？到底誰又是最具「打房抗體」呢？

■　節稅產品最搶手 富爸富媽爭破頭

　　過去國內遺贈稅最高稅率可高達５０%，對於許多富豪來說，這種不可承受之重的稅率，往往讓他們選擇早早將資產移往海外，以免夜長夢多，而在去年政府大幅降低稅率至１０％之後，贈與棟數大幅增加，民眾辦理繼承登記的意願也提高，顯見降低稅賦確實對於不動產具正面積極的影響。

　　此外，同時具有低土地持份以及高市價的產品，如類似精華商圈大樓型店面或社區型豪宅，是箇中的上上之選。長期來說，房地產市場勢必成為資金的避稅港，而這些物件的基本買盤將因此更形穩定。

■　特殊產品賣相佳 地段優質漲幅快

　　房仲業者指出，具有特殊性的產品，也是具有避險功能的產品。比如說像是信義計畫區、大安區仁愛、敦南，大直水岸等區域屋齡低的豪宅，因為客層收入穩定，加上產品賣一戶少一戶，具有特殊性與稀有性，相較於一般大樓產品，這類產品將會更受歡迎。　　未來市場恢復正常化後，漲幅也更快。這類地段好的產品，永遠都會有買家捧著鈔票上門，對於自備款充裕的購屋人來說，在這樣房市風暴中，選擇更多，價格也更合理，反而更形有利。

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楊先生向甲銀行申請2,400萬元房貸，後來發現其中有一項重要條件未被告知，經與銀行交涉而未獲得滿意答覆後，決定轉貸至其他銀行。但甲銀行此時表示，兩年內提前清償需罰貸款餘額的1%（2.4萬元）。林先生向乙金融業者抵押貸款480萬元，當發現利息比其他金融業者來得高時，決定轉貸至其他金融業者。

沒想到，乙金融業者此時告知其貸款為「限制清償期間」的貸款，在限制期間內提前償還，必須支付罰金（違約金）2.5萬元。

兩案經公平會調查後，對甲銀行和乙金融業者以違反公平交易法第24條「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，分別處以40萬及20萬元罰鍰。事實上，為處理金融業者憑恃優勢地位，向房屋貸款借款人不當收取提前清償違約金的案件，公平會基於維護交易秩序，促進公平競爭的一貫立場，早於民國91年即訂有「行政院公平交易委員會對於金融業者收取房屋貸款提前清償違約金案件之處理原則。」

為保障房屋貸款借款人提前清償的權利，該處理原則在第三點中即明白指出「金融業者不得拒絕借款人提前清償房屋貸款，並應儘速發給清償證明書。」並進一步在第四點中區別「限制清償期間」與「得隨時清償」兩種房屋貸款。當金融業者提供借款人「限制清償期間」之房貸時，除了應向借款人書面說明利率計算方式及貸款條件外，得就該貸款與借款人議定提前清償違約金，並提供「得隨時清償」之貸款條件供借款人自由選擇。

在楊先生與甲銀行一案中，甲銀行自承僅以口頭說明「限制清償期間」及「得隨時清償」兩種貸款方案之差異，尚無法提出簽約時確已提供兩種貸款方案計算方式及貸款條件之具體事證，亦即甲銀行在簽約時未確實同時提供「限制清償期間」及「得隨時清償」兩種貸款方案供楊先生自由選擇，憑恃其優勢地位，為足以影響交易秩序之顯失公平行為。

因為處理原則的第四點規定，當金融業者提供借款人「限制清償期間」之貸款時，得與借款人議定提前清償違約金。為了保護借款人，處理原則第五點即指出金融業者不得未經借款人同意，向借款人收取提前清償違約金。同時也規定，金融業者與借款人關於提前清償的約定，應於貸款契約書中以特別約款方式與借款人個別約定，並載明違約金之計收方式。為避免金融機構憑藉其優勢，依其自身利益訂定提前清償違約金，處理原則第六點特別規定提前清償違約金應根據其清償時間、貸款餘額等因素，採遞減之方式計收。

至於林先生與乙金融業者一案，乙金融業者即因與借款人簽訂貸款提前清償違約金條款，未符合遞減原則，而被認定係憑恃其優勢地位為足以影響交易秩序之顯失公平行為。

房貸借款人在與金融業者洽談「限制清償期間」房屋貸款時，需特別注意：（一）金融業者應書面說明利率計算方式及貸款條件，並同時提供「得隨時清償」房貸方案供自由選擇；（二）提前清償的約定，應於貸款契約書中以特別約款方式與借款人個別約定，並載明違約金之計收方式；（三）提前清償違約金應根據其清償時間、貸款餘額等因素，採遞減之方式。金融機構違反上述任何一項，即有可能違反公平法第24條，被處以5萬元到2,500萬元的罰鍰。

【經濟日報╱孫立群】

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台灣房市這40年一直有種「政治緊箍咒」，因為台灣與海峽對岸在政治上處於一個不穩定的狀態，這讓我回想到過去的「退出聯合國」、「台美斷交」、「兩國論」、「中共導彈演習」等，兩岸關係一有風吹草動，都讓房市出現有人恐慌拋售房子或是整體買盤信心不足的情況。

　然而，我發現自2008年馬英九總統上任這兩年，算是40年來，兩岸最穩定的時期，再加上平均利率不到2％，利率水準創台灣金融史上新低，所以現今全民對投資房市，皆深具信心。

　2009年6月當全球還籠罩在金融海嘯的陰影時，台灣的建物所有權買賣移轉登記數字，單月就達40,009件，這與2008年馬英九總統當選後4月時的移轉件數相當，當時是40,256件，主要原因是當時MOU兩岸金融監理備忘錄及ECFA兩岸經濟合作架構協議政策平和且局勢穩定發展，還有台灣的房貸利率創新低等利多因素，讓房市的熱絡現象持續到2010年。

　不過，政府為平息「房價過高」為民怨之首，陸續在今年2月份由財政部召開「合理房價現值」會議、開徵豪宅稅等，3月國有財產局更大動作的暫停國有地招標、吳揆並提出在機場捷運沿線興建平價住宅，增加房屋供給量等種種措施，中央銀行也祭出降低第2套投資客的房貸成數、加碼利率。

　但政府這些動作及措施似乎就像燒得熾紅的木炭一樣，澆了些水後，反而愈燒愈旺，並未降低一般大眾購屋置產的意願。

　我觀察到，只要是好地段的房子，民眾購屋力道不減，這類優質區域的房子，總價2,000萬元左右，賣得很快。

　大家關心的房市泡沫之說，我個人認為現在台灣的環境，「政治緊箍咒」不再，未來不管藍綠哪一黨，都會以經濟為優先治國目標，所以「利率」會是影響未來一年房市的關鍵，我也建議大家，房地產適合長期投資持有，若過度使用銀行財務槓桿，短期操作買進賣出，仍有危機出現。

　日前我們東森房屋成交一間位於北市建國南路上、屋齡約25年的中古屋，每坪單價75萬元、總價2,000萬元，該物件出售期間不過3天的時間，買方當天看屋、當天就成交。

　我認為，舉凡好地段都可保值及增值，這個區塊大約是在北市金山南路、基隆路、忠孝東路、和平東路這4條路段圍起來的方塊內，這個方塊裡面的房子，幾乎是不可能有賣不出的空屋，如果運氣好、能夠揀到便宜貨，投資或自住皆很適合。

　另外我也要奉勸年輕人，只要有自住需求，就算房價再高，存夠自備款、考慮財務狀況後，仍可大膽進場購屋。

　而人生的第一間房子，最好還是以自住需求為優先考量，而且避免過度使用銀行財務槓桿，自備款準備充分一點，不要一開始就用投資的角度切入不動產市場，一次砸錢買進2、3間房子，因為房地產買賣的交易風險很大，先買下一間自住的房子，行有餘力再投資第2間、第3間不動產。
2010-06-27 03:12

工商時報 本報訊

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寬鬆貨幣政策落幕，中央銀行近期施政重點，瞄準「需求端」不斷攀升的房貸業務，至於「供給端」的土建融部分如何因應，據了解，中央銀行將與金管會聯手規範，主要方向有二，一是要求建商將建築計畫列入契約，二是針對販售預售屋的建商，訂定預售比例下限。銀行保留貸款收回與准駁的權限。

　央行上周針對房貸投資客，祭出「針對性審慎措施」後，銀行承辦建商土建融部分，則循序推出3步驟，澆滅房市炒作風氣。

　來自行庫的消息指出，第1步驟是指土建融比照房貸，進行雙週報調查，央行業務局蒐集每家行庫承做的土建融金額，及對建商貸放與集中度，並針對建商貸款後的開發情況，進行分析比對。此部分4月底前已著手進行，業者授信的金額、地點、前20大授信對象名單，均已陸續匯報給央行。

　第2步驟同樣是現在進行式。央行金檢處按圖索驥進行專案金檢，不時約談行庫主管「喝咖啡」，對照呈報的數據是否屬實外，放款過度集中土建融的銀行，則透過道德勸說，提醒注意房貸風險控管。

　至於第3步驟，就是比照房貸市場訂定遊戲規則。包括建商空地貸款、限制養地等措施。由於此部分涉及金管會職權，且目前央行仍將重心放在「需求端」的掌控，金管會官員表示，還在觀察、研擬階段。

　據與政府部門長期溝通的大型行庫主管表示，觀察央行、金管會目前關心的重點，主要放在兩部分，首先是不希望建商過度養地，拉抬地價，實務上取得土地不論素地或需要處理舊建築，短則1年長則2年，應可進行開發。因此，銀行和建商的融資契約，將納入建築計畫，讓銀行保有貸款收回權限，藉此遏止炒作。

2010-06-28 01:25

工商時報 記者薛翔之、陳美君／台北報導

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大台北房市炒風不停，房價上漲已成為大台北民眾購屋夢魘，中央銀行昨天祭出「房市管控措施」，今天起，民眾名下已有房貸者，如果要在台北市和台北縣十縣轄市辦理「第二棟以上」房貸，最高只能貸款七成，且取消寬限期，也不能再申請房屋修繕貸款等其他名目貸款。

這是央行繼民國七十八年對房地產採取選擇性信用管制後，近二十一年以來首度對房市採取「針對性措施」。上一次央行對房市信用管制持續一年半；這次要執行多久？央行總裁彭淮南說，要再觀察。

另外，國內經濟加速復甦，加上房價攀升擔憂引起通貨膨脹，中央銀行昨天召開理監事會議，彭淮南會後宣布，今天起升息半碼（零點一二五個百分點），重貼現率調高到百分之一點三七五。

這也是近一年半以來，央行把貼放利率降至史上新低後，首度啟動升息，不但領先歐美、中國大陸，也是繼澳洲、印度、馬來西亞及紐西蘭等亞洲國家後宣布升息的國家。

彭淮南宣布，今天起所有金融機構承作台北市及台北縣十個縣轄市新購屋貸款，在金融機構已有「購置不動產貸款」者，成數不得超過七成、無寬限期，且對同一擔保品，不得另以修繕、週轉金及其他貸款名目額外增加貸款。

央行解釋，這次對大台北房市採取針對性措施，主要考量因素是：這些地區貸款集中度高，顯示投資客大量向銀行借貸投資這些區域的房地產；尤其，台北縣十個縣轄市雖鄰近台北市，但房價遠低於台北市，易成為投資標的。

至於昨天決議升息半碼，彭淮南說，考量到經濟加速復甦、銀行放款與投資持續成長，市場利率漸次走高；加上房價攀升，及物價上升，央行將循序引導市場利率逐漸回復正常水準，有助央行維持物價穩定與金融穩定經營目標。

他說，「希望利率能夠恢復到正常水準」、實質利率能向正利率方向走，他還宣布：「央行量化寬鬆政策已經結束」，暗示央行將逐步調高利率，利率將自谷底緩步上調。

彭淮南還強調，這次只升息半碼，非常緩和，「央行只是微調，只會影響少數高風險的貸款，且只影響到投資戶。」

外界擔心央行升息可能衝擊股市，彭淮南說：「央行做該做的事情，貨幣政策是為維持物價的穩定，維持總體經濟的穩定，假如央行考量各種因素，就什麼事都不用做了。」

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】

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中央銀行24日鐵腕打擊炒房，建商、房仲業者與學者認為，短期內房價不會全面大跌，但對投資市場立即產生抑制作用，最大受創的投資客將會拋售手中的房屋；被央行點名會選擇性信用管制的地區，房價恐跌5%至10%。

鄉林建設董事長賴正鎰說，國內房貸利率仍相當低，升息半碼影響並不大，除非利率超過5%以上，對房市才會有較大的衝擊，可算是溫和打房。但針對大台北地區房貸限縮到七成，對投資客將產生較直接的影響，長期對投資氣氛會有負面影響。

台灣房屋總經理彭培業認為，限縮貸款成數對長期投資台北市精華區的投資客來說，將會有正面衝擊，因為自備款必須在四成以上，又無寬限期，短期投資客應會縮手，甚至會有拋售的情況出現。

政大地政系教授張金鶚說，央行一口氣祭出兩項政策，顯示對國內高漲房價已有積極作為，對投資客將會有抑制作用，政策推出後可能三個月至半年會開始發酵，短期內投資客應會有獲利了解的打算，市場上物件拋售量可能會增加。

彭培業說，央行選擇性管制區域並沒有包含林口、三峽地區，實際上林口地區去年房價每坪約16萬元左右，如今每坪約22萬，漲幅約三成，三峽也有兩成的漲幅。彭培業說，林口、三峽地區未納入央行信用管制，對兩大重劃區將是利多。限縮台北市及台北縣縣轄市的貸款成數，並對寬限期進行管制，此舉有助消弭投機性買盤，使國內向上猛竄的房價稍獲喘息空間，使房市朝長期健康、穩健的方向邁進。

張金鶚表示，台北縣市的房價有三到四成有泡沫性價格的隱憂，即一棟千萬元的房子，其中有三、四百萬元是泡沫。目前房市裡有五成市投資客在操作市場價格，也造成房價不合理的情況未見改變，針對投資客祭出多項資金限制政策，降低投資客比率到一成，房地產市場才會回歸正常。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，央行升息半碼，以目前五大行庫利率1.6161%、20年本利攤還計算，民眾每借100萬元每月僅多還58元，一年下來不過696元，若貸款金額為1,000 萬元，一年的還款金額也僅增加6,960元，實際面的衝擊不大，心理面的衝擊卻是難以預估。

新聞辭典》選擇性信用管制

選擇性信用管制是中央銀行貨幣政策工具之一，是用來限制銀行特定放款對象與額度的工具。央行可採取的選擇性信用管理共有五類項目，包括證券、信貸、不動產、外匯和利率。

其中，不動產信用管制是指央行就購買新住宅或商業用房屋貸款，規定貸款最高額度。央行昨天宣布對特定地區購屋貸款業務的規定，儘管央行未明言是所謂選擇性信用管制，但就精神上來說，因為對特定地區的第二棟房貸，限制貸款成數最高是七成，且沒有寬限期（付息不還本的期間），其實就是一種選擇性信用管制。

【經濟日報╱記者李至和／台北報導】

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鄉林建設董事長賴正鎰說，國內房貸利率仍相當低，升息半碼影響並不大，除非利率超過5%以上，對房市才會有較大的衝擊，可算是溫和打房。但針對大台北地區房貸限縮到七成，對投資客將產生較直接的影響，長期對投資氣氛會有負面影響。

台灣房屋總經理彭培業認為，限縮貸款成數對長期投資台北市精華區的投資客來說，將會有正面衝擊，因為自備款必須在四成以上，又無寬限期，短期投資客應會縮手，甚至會有拋售的情況出現。

政大地政系教授張金鶚說，央行一口氣祭出兩項政策，顯示對國內高漲房價已有積極作為，對投資客將會有抑制作用，政策推出後可能三個月至半年會開始發酵，短期內投資客應會有獲利了解的打算，市場上物件拋售量可能會增加。

彭培業說，央行選擇性管制區域並沒有包含林口、三峽地區，實際上林口地區去年房價每坪約16萬元左右，如今每坪約22萬，漲幅約三成，三峽也有兩成的漲幅。彭培業說，林口、三峽地區未納入央行信用管制，對兩大重劃區將是利多。限縮台北市及台北縣縣轄市的貸款成數，並對寬限期進行管制，此舉有助消弭投機性買盤，使國內向上猛竄的房價稍獲喘息空間，使房市朝長期健康、穩健的方向邁進。

張金鶚表示，台北縣市的房價有三到四成有泡沫性價格的隱憂，即一棟千萬元的房子，其中有三、四百萬元是泡沫。目前房市裡有五成市投資客在操作市場價格，也造成房價不合理的情況未見改變，針對投資客祭出多項資金限制政策，降低投資客比率到一成，房地產市場才會回歸正常。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，央行升息半碼，以目前五大行庫利率1.6161%、20年本利攤還計算，民眾每借100萬元每月僅多還58元，一年下來不過696元，若貸款金額為1,000 萬元，一年的還款金額也僅增加6,960元，實際面的衝擊不大，心理面的衝擊卻是難以預估。

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車位閒置浪費空間 建商：符合趨勢

有鑑於許多社區機車位閒置不用，或建商採二次施工，將機車位改做其他公設等違法使用的情況，北市府都市發展局昨日發布實施修正後的「台北市土地使用分區管制規則」，未來除了基地面積達302坪的公有建物機車位數量與先前相同，其他新建物的機車位數量將可減半。

新屋公設比減3％

建商聞訊多抱持肯定態度。國礎建設董事長祝文定表示，現在國民的平均所得都提高，騎機車者不像以往多，這是符合趨勢的作法，「而且機車位設置數量少一半，未來新屋的公設比平均也能減少2~3％。」遠雄建設執行副總黃志鴻說，減少機車位數量後，能空出較多面積，規劃成住戶真正使用到的公設。

保留老樹也有獎勵

北市都市發展局副總工程司劉秀玲說，若是建照已發放下來的個案，可循變更設計，縮減機車位數量。除此之外，要避免開發者為利益犧牲珍貴老樹，同時增列第80條之5，未來保留老樹者能申請最高5％容積獎勵；並且也為因應新興產業推陳出新，將商業區及工業區的管制產業由正面表列，改由負面表列。

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頂樓加蓋產品因使用空間大，一直是房仲網站的熱門搜尋關鍵字，有房仲業者統計，台北市頂樓加蓋物件的網路點閱率，比無加蓋公寓多5成，每坪也比沒有加蓋的產品貴上5.5萬元。目前銀行利率低，頂樓加蓋產品更吸引有閒錢在手的投資人，因為若做成隔間套房出租，可享有4~6%左右的租金報酬率，吸引有意晉身包租公、包租婆行列的投資人搶購。

■ 一層樓隔7間房 包租賺很大

　　住商不動產企研室主任徐佳馨指出，頂樓加蓋的物件，市場上多用權狀每坪的1/2或1/3價格計算，舉例來說，北市有位從公職退休的張媽媽，在捷運木柵站以每坪21萬元投資頂加公寓，總共50坪的使用空間，買830萬元，加上隔間、裝潢費用，成本約70萬元，最後隔成7間套房，每月收入47,000元，投資報酬率高達6.2%，相較於一般套房投資報酬率4~5%高出許多。

■ 頂樓違建加蓋 檢舉拆除風險大

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，因為頂樓加蓋本身就是違建，即使屬於緩拆的舊違建，如果屋主隔間後出租不當得利，而遭住戶檢舉，並向法院提出侵占主張，仍會被判拆屋還地。

　　因為屋頂屬公有，可使用並不表示屬於頂樓住戶所有，建議擁有頂樓加蓋的屋主，首重敦親睦鄰，不妨主動負責樓梯間清潔管理，或定期的水塔清洗，以維繫鄰里關係。也呼籲有意想買「頂加產品」，並想出租獲利的購屋民眾，購屋前務必評估風險性，以免權益受損。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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國有地全面停售，官辦都更案一度停擺，但內政部營建署近日重啟官辦都更案，除針對台鐵四大車站都更案委託仲量聯行前往香港招商外，明（23）日也針對另外台北及宜蘭兩縣四案舉辦招商說明會，預料將引發國內外開發商關注。

四案包括宜蘭市蘭城之星案、基隆市和平島東南側水岸案、基隆火車站暨西二西三碼頭案，及永和大陳義胞地區案，據營建署都市更新入口網顯示，總投資金額超過600億元。

營建署表示，都更私有產權整合不易，營建署近來選定50 處都更示範計畫區，希望透過官方力量，協助民間投資人排除都更障礙，加速推動腳步。

其實營建署曾為此在去年多次舉辦招商說明會，其中，鼎興營區、中山女中南側兩案，因位處台北市中心，都引發外界高度關注，但因國有地全面停售，兩案均轉趨低調，暫緩對外招商。

不過，近來都更議題持續發燒，營建署重啟招商，本月8日到10日，委託仲量聯行協助到香港招商，陸續拜會香港和記黃埔、新鴻基地產、香港置地、太古集團、LsSalle Investment等多家外資公司，為官辦都更案跨海招商首例。營建署表示，赴香港招商的共有四案，均為台鐵車站相關更新計劃，包括台鐵高雄港站、新竹市火車站後站地區、台北市南港調車場，及基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案等，總投資金額約489億元。在四案中，外資最感興趣的是南港調車場案，該案基地位於忠孝東路六段，近捷運昆陽站，地點絕佳，潛在開發利益亦驚人。

但營建署官員透露，南港調車廠案，仍在規劃階段，要到明年下半年才會正式公告，該案除住宅產品外，亦規劃興建旅館、商場等，進行複合式開發，由於南港近來房市交投火熱，不少國內外開發商對此案充滿興趣。

明日將招商的四案中，最受開發商注目的是永和大陳義胞地區都更案，營建署官員指出，此案位於永和市中正橋左側、臨新店溪河堤，是保安路、保生路、環河路所圍之住宅區，面積超過八公頃。

鄰近地區的公園用地充足、中小學校林立，且有雙捷運站優勢，除既有頂溪站之外、還有未來的永平中學站，其河岸亦將為居住條件加分。

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行政院上週五對外宣佈，已通過『修正預售屋範本及應記載事項』部分條文(草案)，預計將由內政部於八個月後(明年二月)公告施行。

消保會法制組組長邱惠美指出，此次修正增訂「驗收」規定，未來消費者驗收預售屋時若發現缺失，有權將總價款5%作為交屋保留款，等建商整修完畢後再付清。不過最具『話題』者，還是強制業者須提供『履約保證』機制；等於明年二月後，所有預售屋都要強制執行履約保證，確保消費者購屋權益。

根據此一新規定，未來建商推出預售案前，須向內政部提出合理的預售屋履約保證方案，經內政部審核同意，才能對外銷售。建商也可以在取得消費者同意之下，在「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」，及「公會聯帶保證」等四種方式中，選擇一種來進行保證。

消保會是上週五公佈此消息，由於之後就是週休二日，隔週三又是假日(端午節)，因此直到最近兩、三天，才引發更多討論。『大話王』賴正鎰率先開砲抨擊，接著建商全聯會理事長王光祥也表達反對立場。兩人皆認為，這會讓消費者負擔增加，建築業也會出現資金缺口；甚至將導致預售市場成為大型業者寡佔的局面，不符市場自由競爭原則。

消保會會有此修正舉動，當然是源於預售屋交易產生糾紛事端的比例偏高；今年五月上路的『預售屋契約新制』，也是基於同樣道理。而如同契約新制施行前，業界一片疑慮聲音一般，碰到影響程度更大的履約保證，當然更反對到底。

相較於一般成屋，預售制度讓消費者以較低的門檻購屋，同時也讓建商能以更少的投資資本進行開發；簡單說，就是買賣兩邊都能以相對高風險之財務槓桿操作『以小搏大』。因此王光祥所指，新制將使預售市場變成大建商寡占，及造成資金缺口，是有所本的說法。

預售制度確實提供財力或規模有限之建商，更具『彈性』的操作獲利機會；不過也容易被不肖商人利用，造成交易糾紛，因此一般消費者對預售屋確實仍有疑慮。尤其預售推案總在景氣高點時大量冒出，號稱賣未來數年的價格，開價絕對高於同期一般成屋案，因此相當有利業者炒作價格；近一年資金行情，預售制度真的『功不可沒』！

然對消費者來說，履約保證只是交屋前的付款門檻提高，不代表需付的房屋總價增加；消費者負擔增加之說法，充其量只對短線操作投資客而言成立。就多數消費者來說，當然還是眼見為憑的成屋較有保障。簡言之，預售制度是對業者較為有利，但對自用消費者而言，則只是『先享受後付款』，頂多是享有變更格局的優點；總的來說，甚至可能是冒更大的風險。

台灣房地產業生態中，中小型建商比例確實不低，但是搶搭景氣高檔、搶推預售案的情況更是常見，且不分建商規模(但在許多國家或地區則是罕見現象)。因此新制如公告實施，代表推案者必須同時備妥更多資金，因此確實是壓縮業者的操作空間，但就一般自用消費者來說，則無可否認地，是有相當程度的保障。

2010.6.20【住展房屋網/分析報導】

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