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北市商用不動產市場4月交易量又創新高。商仲業者統計商辦交易量增28.23%，每坪均價達52.2萬元，月漲10.29%；總價6千萬元以上豪宅平均每坪96.2萬元、交易量指數192比上月增加20%，豪宅價量皆創下新高。

均價96.2萬新高

昨天富邦人壽也公告以22億元買下北市信義區東興路的「統豐世貿」，又增添一筆壽險業者加碼買整棟大樓的案例。瑞普國際物業總裁曾東茂表示，證實壽險業者看好房市不斷加碼。且ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement）兩岸經濟合作協定即將於6月簽定，更旺後市。
行政院金管會證券期貨局統計，3月外資淨匯入金額達35.78億美元，創下去年9月以來最大筆金額，永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，資金多、利率低，商用不動產市場也更加熱絡，國內壽險業者持續加碼股市及不動產標的，「搶地卡位狀況可能再度重現。」
頂級豪宅也格外搶手。永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，4月北市豪宅平均單價達96.2萬元，創下歷史新高，以大安區的宏盛帝寶為例，上月才傳出成交價達每坪200萬元破歷史紀錄；此外，信義計劃區、大直、天母、大安、中正區頂級豪宅產品詢問度高，不少傳統高資產客戶指名購買，置產意願增強。

今年北市頂級不動產

註：
●交易量指數：成交量指數是以2006年第1季成交量當作基期100，再以各月成交件數相對比值計算
●頂級豪宅行情：豪宅定義為總價6000萬元以上之大樓、華廈、別墅住宅產品（不含公寓及1樓）
資料來源：永慶房仲集團

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台股昨（25）日又重挫236.36點，收盤指數為7,086.37點，幾達今年的低點，隨著台股近1個月來跌跌不休，一大堆股民被套牢，加上報稅季節，民眾需錢孔急，銀行理財型房貸新增動撥率大增，據銀行業者表示，近1、2個月新增動撥率明顯較平常成長了4-5成，初估整體市場，1個月動撥額保守估計約增加80-100億元。

　銀行房貸主管表示，目前理財型房貸市場總額餘約1,500億元，每個月的新增額餘都很固定，並無太大變化，不過，從4月份起，理財型房貸的新增動撥率出現較大幅度的成長。

　以某大型老行庫的理財型房貸動撥率來看，平常每月新增動撥額約20億元，但是從4月份起，新增動撥額出現明顯成長趨勢，據統計資料顯示，新動撥額在短短1個月內成長了約5成，動撥額從20億上升到約30億元，而5月亦持續維持4月份的水準。

　由於該銀行的市占率約10％，以此推估，若市場成長4-5成，那麼4月單月份，理財型房貸的新增動撥額約有280-300億元，較平均約200億元，增加了80-100億元。

　對於理財型房貸新增動撥率大幅激增，銀行業者分析，可能與4月底後正好遇到全球大股災，許多投資人紛紛的被套牢，加上5月又是綜所稅報稅期間，民眾在資金需求相對較高。

　而一般理財型房貸利率約3-4％，雖然比一般房貸高，但是相較於其他的貸款，如小額信貸、保單質借等，利率相對較低，且可隨借隨還，有動用才算利息，因此，一般有房的民眾若真有貸款需求，還是會選擇透過房子質借。

　就因理財型房貸在資金運用上彈性大，相當適合短期投資理財需求或時常有資金進進出出，況且只要是優質客戶，銀行通常會給客戶更優惠的利率，如土銀理財型房貸利率約只有2.3-3％，對有資金借貸需求者而言，相當具有吸引力，進而間接導致理財型房貸的新增動撥率大幅提升。

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多家銀行針對特定的中大型企業或公教人員等族群，推出房貸利率優惠專案，但是房貸戶看到自己可適用這類專案房貸時，先別樂昏頭，因為這類專案性質的優惠低利房貸，銀行一般都會綁約，所以房貸戶選擇優惠專案房貸前，一定要審慎考慮，要求銀行提供各階段利息支出試算表，以免到時候想要轉貸，卻面臨違約金的困擾，增加額外成本。

通常房貸戶選擇找銀行辦房貸，一定會比較貸款成數、寬限期也就是只付息不攤還本金的時間長短，以及房貸利率，前兩項因素，目前銀行幾乎大同小異，一般自住客在大台北地區的物件，要談到八成貸款額度的機會較大；大台北地區以外，貸款成數就可能要降到七成甚至更低，寬限期長短則因為涉及整體利息支出高低，所以現在大多數銀行給的寬限期都在三年以內。

假設房貸戶個人對於貸款成數、寬限期沒有特別的要求，而是比照一般行情，這時候，就要比較房貸利率加碼高低，以及轉貸限制。

銀行提供階梯式房貸優惠利率的第一段超優惠利率，當然不會坐視房貸戶享受完優惠利率後，就把房貸搬家轉貸，所以這種優惠利率較低的專案都會綁約，通常都要綁到三年，所以房貸戶選擇專案房貸，利息支出的計算要把整個綁約期都一起計算，較為精準。

此外也要留意轉貸違約的風險，銀行建議，房貸戶如果選了數家銀行比較，不妨要求銀行提供試算表，作更精準的比較，並把不同銀行提供的優惠作為談判籌碼，比較容易找到對自己條件最有利的銀行。除了固定式房貸，其他房貸利率都是採用指數型，也就是以主要行庫的定存機動或固定利率平均數做為指標利率，然後再依照房貸期間作不同幅度的加碼，因此未來央行升息，房貸指標利率上升，整個房貸利息肯定也會水漲船高。

一般預期央行今年可能升息，房貸戶一定要把將來是否需要轉貸風險算進去，了解若要轉貸需要負擔多少成本與懲罰條款，再對照選擇專案的省息程度，才可降低日後想轉貸的機率，保障自身利益。

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台北市房價屢屢創新高，相較於市中心區的高房價，外圍區域如大同、萬華、文山、北投等區，價格相對可親。

月付2萬8房貸

房仲業者指出，這些區域存在不少總價在850萬元以內的華廈或公寓產品，適合預算低、空間需求小的首購族或新婚小家庭，以年收入120萬元的家庭來說，只要備足200萬元自備款，就有機會住進台北市。
東森房屋董事長王應傑表示，大同、萬華、文山、北投區為北市房價相對較低的區域，有不少750~850萬元的產品可選擇，以年收入120萬元的小家庭來說，準備200萬元的自備款、每月支付2.8~3.2萬元房貸，仍屬可負擔的範圍。
台灣房屋台北萬華店店長黃坤洋認為，小家庭或是首購族，多傾向於20~30坪的產品，萬華區屋齡25~35年、30坪左右的中古公寓，總價大約是750~850萬元，20年左右、2房的中古華廈，也是700~800萬元就買得到。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，若將預算調高至總價1000~1200萬元，其他行政區還有更多產品可選擇。

考量需求與能力

例如大同區重慶北路、承德路巷弄內，台北市大安區捷運麟光站、信義區吳興街、中正區廈門街、牯嶺街一帶，都有總價約1000多萬元的產品，加上北市近來推廣都市更新容積獎勵方案，緊臨大馬路、戶數少的中古產品，未來可望藉由都市更新翻身。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議，購屋族一定要多做功課，尤其是首次購屋的民眾，應該多加考量購屋的需求與付款能力，房貸比例最好不要超過薪水的1/3，如此一來才能晉升有房階級，同時也保住生活品質。

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自訂搭配比率 活用資金降升息風險

面對全球利率可能走揚壓力，花旗銀行推出「雙利貸」房貸產品，房貸戶客戶可以自行決定「固定式利率」搭配「指數型利率」的比率，與一般指數型房貸在面對利率波動相對較有彈性，銀行主管指出，房貸產品多元化，還款方式選擇仍依個人資金調度而定。

減輕壓力

據了解，市場大多數房貸多為指數型房貸，利率計息方式多是各家銀行提供前半年至前1年固定優惠利率，期滿後利率隨著市場利率機動調整；想要降低房貸戶繳息壓力最直接就是利率減碼，惟面對全球利率走升同時，利率調低空間不大。

滙豐銀推雙周繳款

有的銀行從還款方式降低房貸戶壓力，滙豐銀行信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉表示，該行房貸戶可選擇雙周繳款，透過改變還款期間及繳款頻率，讓房貸戶在負擔不變下，僅藉由改變付款周期，加速本金攤還並省息。
台新銀行自由貸則除每月應繳月付金，可再增加約定償還本金金額，透過每月固定多償還本金來提前還款，減少總利息支出，提早還款一樣可降低房貸壓力。

依照趨勢轉換利率

花旗銀行「雙利貸」產品，主要針對房貸戶選擇固定式利率房貸，擔心未來利率走低；選擇指數型房貸，又怕未來利率走揚，兩難狀況下，所量身打造的房貸產品。
花旗銀零售銀行事業群負責人李芸指出，「雙利貸」客戶可依照對未來利率走勢預期，選擇將房貸金額，依6比4、5比5或4比6比率，搭配固定式利率及指數型利率；一種產品結合兩種定價方式，可提早鎖定利率。
李芸表示，例如在利率將逐步上揚，雙利貸客戶可選擇較高比例固定式利率房貸，鎖定3年利率成本，同時3年到期後，客戶可依據當時利率情形，選擇是否繼續鎖定固定型利率。
花旗銀行也提醒消費者，在金融市場日趨成熟及多元化的今日，房貸已不再強調傳統講究低利率的思維，也應將未來可能的利率波動風險一併納入考量，同時考量資金運用靈活與彈性，讓房貸成為理財好幫手。

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央行3月間下令緊縮房市投資客放款，公營行庫隨即配合政策執行，反映在昨日公布的4月份五大行庫放款業務統計，新增房貸縮小至484億元，較3月的新承做量遽減32.87億元，利率也小幅下跌0.5個基本點，落於1.635％，繼續改寫歷史新低紀錄。

行庫主管指出，4月份房貸放款減少，主要原因就是以投資客為主的貸款對象，不再受到銀行青睞，尤其公股銀行聽從央行指示，放款優先選擇自住客和軍公教等精英，投資客申貸較困難，因此依結構性的調整，房貸金額以及利率才會雙雙呈現下跌。

央行經研處副處長陳一端指出，依據央行觀察，本月房貸放款利率的變化，有些行庫升，有些行庫降；但對於房市價格，銀行非常關注授信風險，放款時以精英與自住客為主，房貸利率才會持續下跌。她進一步表示，「房貸利率，再降空間有限。」　央行昨日最新公布，包含台銀、合庫、土銀、華銀及一銀在內的五大銀行，4月份新承做放款平均利率為1.404％，較3月份的1.502％，下降0.098個百分點，主要是購屋、資本支出、周轉金及消費性貸款利率，全都下降所致。

陳一端表示，4月新承做資本支出，較上月減少82億元，主因是上月份3月為季底，企業資金需求較為熱絡，4月相對呈現衰退，且銀行放款時以大型企業為主，給予的利率，自然相對中小企業低廉。

另外，4月新增企業周轉金貸款，不僅較上月減少36億元，利率還持續下滑1.07個百分點，主要為利率較為優惠的國庫與公營事業，借款較多所致。央行指出，若不含國庫借款，則4月五大銀行新承做放款平均利率為1.452％，較3月的1.52％，下降0.068個百分點。(新聞來源：工商時報─記者陳美君／台北報導)

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中古屋交易市場，一向以「滲漏水瑕疵」居購屋糾紛之冠，但近2個月房市混亂，竟是由「買賣違約」糾紛竄居首位，目前「買賣違約」糾紛高占所有糾紛的3成，大舉超越漏水糾紛的2成比例，房仲業法務主管透露，這是歷年來首見的怪象。

    　因房價飆高，屋主耽心賣得太便宜，甘願冒著「加倍返還訂金」的風險，也堅持要解約；而買方自認買在高點而反悔的解約案例，也時有所聞，近2個月更受央行打房影響，銀行貸款限縮，簽約後才發現貸款下不來，不少買方被迫解約。

    　根據21世紀不動產及東森房屋的統計，今年以來房市亂象隨處可見，屋主看好房地產後市，紛拉抬開價，當買方咬牙買下後，屋主卻因房價持續飆漲，而覺得自宅售價太便宜，所以寧願加倍返還訂金，也堅持要解約。

    　21世紀不動產調查，法務室接收的申訴案件中，向來以「滲漏水糾紛」占所有糾紛的2成比例最高，但今年以來，「反悔買賣」的違約糾紛占大宗，已達3成之多，超越「滲漏水瑕疵」糾紛。

    　東森房屋也統計，「反悔買賣」違約糾紛的發生區域，以台北縣市最多，且光是第2季以來的「屋主反悔不賣」的件數就比第1季激增5成，贏過了「滲漏水瑕疵」糾紛竄首位。

    　假設北市張先生向屋主林太太購買30坪中古屋，已支付訂金5萬元，林太太若反悔不賣，按照合約必須「加倍返還」訂金，也就是返還10萬元給張先生而已，但若重新在市場上釋出，以永慶房屋今年各月份北市房價走勢來看，1月份北市房價每坪42.8萬元，4月份時飛漲2.7萬元、達每坪45.5萬元，以林太太的30坪房子計算，小小犧牲10萬元重新出售，林太太就可多賺81萬元。

    　在房價狂飆的狀態下，「賣方」占上風，因此屋主多姿態高，但買方也不是省油的燈，屋主大肆抬價，買方更擔心買貴了，不少購屋人便在支付訂金後，發現買進價格高出周邊行情，心疼荷包而反悔不買，導致付出訂金被屋主全額沒收。

    　再加上央行打房的的影響，銀行貸款限縮，管制的買方如投資型購屋人、限縮型產品如小套房、熱炒都更的老公寓等，申貸時皆會受到利率或成數上的限制，因此，近2個月來，仍常見買方貸款不如預期成數、訂金被沒收，陷入違約窘境。

【新聞來源：中時電子報】2010.5.25

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公股行庫交出「打房」後首張成績單。央行昨日公布，今年4月台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大行庫，新承做房屋貸款金額為484億元，僅較3月減少33億元，成效不如預期。平均利率則連三個月滑落，下滑至1.635％，創下歷年新低。

    　房貸餘額量下滑有限，但價卻持續探底，行庫主管表示，主要是華銀針對公教員工，推出的「築巢優利貸」在撐。華銀去年擊敗彰銀，拿下此專案承辦權，推出僅短短六個月，房貸新增餘額已衝破406億元，提早達成兩年400億元目標，成為市場主力。

    　公教戶成主力 房貸餘額破406億

    　行庫主管解釋，「築巢優利貸」為固定利率1.3％，比政府先前推出的2千億元優惠房貸還低，加上對象又是收入穩定的公教人員，一度掀起搶貸。只不過，因這項房貸利率太低，幾無利可圖，才會出現新貸量增加，但利率不增反減現象。

    　銀行拒貸小套房 打房政策奏效

    　公教人員搶破頭申貸，至於央行亟欲對付的投機客，銀行解釋，在主管機關祭出禁令後，近期針對名下有多棟房子者，已緊縮成數，且加碼利率，並取消寬限期，投資客有縮手跡象；小套房部分，許多銀行更直接拒貸，打房政策已有實效。

    　不過，對於利率持續探底怪象，央行經濟研究處副處長陳一端表示：「會密切注意」，顯然對行庫殺價搶客，引導利率不降反升，相當不以為然。

    　除房貸外，包括企業資本支出貸款、週轉金貸款，及個人消費性貸款，上月利率均下滑。整體新承做放款新增5463億元，平均利率為1.452％。

    　央行統計，資本支出貸款部分，五大行庫新承做金額為413億元，較前月減少82.89億元，平均利率為1.816％，下滑0.045個百分點。

    　週轉金較前月減少36億元，新承做量4463億元，利率下滑0.107個百分點，為1.33％。

    　消費性貸款部分，因助學貸款撥款影響，五大行庫新承做103.64億元，較前月暴增49億元，唯因助學貸款利率較低，平均利率跌破2%大關，較前月走跌0.487個百分點至1.968％，是近半年最低。

【新聞來源：中時電子報】2010.5.25

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市場普遍預期中央銀行升息，房貸戶想看緊荷包，一定要考量未來升息趨勢，除了比較房貸第一年優惠利率的高低，連第二年以後的房貸利率加碼幅度也要一併留意。若選擇第二年起，中後段利率較低的房貸，可能比首年或首半年超低利率的房貸節省更多利息支出。

不少銀行會針對特定族群推出優惠房貸，房貸戶可多蒐集資訊，以爭取更優惠的房貸條件。

目前市場首半年利率低於1.5%的超低利房貸已快絕跡，公民營行庫利率多數從1.5%起跳。至於有民營銀行同樣提供前半年1.5%的低利率，第七至24個月利率1.98%、第三年起利率才超過2%，第二年起的房貸利率反而比部分公營行庫更優惠。

民營銀優惠房貸是鎖定上市櫃公司與1,000大企業員工；一銀、台銀等公營行庫，同樣是鎖定公教人員或2,000大企業員工提供優惠房貸。以一銀為例，符合營收排名製造業1,000大、服務業500大及金融業100大企業的在職滿六個月以上員工，及一銀薪轉戶及信託理財戶，都可適用。

此外，銀行對這些族群可能不限年薪50萬元以上才能申辦，換句話說，只要符合在這些企業上班的人士，即使屬於公司內的低薪員工，還是有機會適用低利優惠房貸。

銀行指出，市場的階梯式房貸，前半年優惠利率多以1.5%為底線，由於央行下半年可能升息，建議房貸戶除了比較前半年的利率，也要注意中後段的房貸利率加碼，因為在升息趨勢下，中後段利率對整體房貸利息負擔的影響更大。

 轉貼 聯合 新聞網

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中央銀行24日發布最新統計，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行及華南銀行4月新承作購屋貸款利率平均僅1.635%，再度創下歷史新低；這也是五家大型行庫新承作房貸利率連續第二個月創新低，顯示銀行殺價搶客風潮未歇。

台銀等五家大型行庫放款市占率合計逾七成，3月這五家大型行庫新承作的房貸平均利率是1.64%，4月進一步下跌至1.635%。央行經研處副處長陳一端表示，央行會密切注意銀行利率是否有不合理的狀況，且市場利率再降的空間應該有限。

銀行主管指出，央行可望於6月24日召開理事會討論利率，不論央行是否升息，利率未來逐步走高已是市場共識，目前房貸利率較低，主要是金融體系資金過多，加上銀行階梯式利率提供申貸前半年較低的利率，民眾如果要購屋，最好還是試算20年下來的平均利率水準。

央行4月展開房貸及土建融的專案金檢，其中也針對銀行用超低利率搶客調查，據了解，有外銀先前因提供貸款人「不合常理」的房貸利率，而被央行以拒收定存單的方式懲誡。

行庫主管說，各大銀行對房貸利率訂定已比以前更謹慎，一般房貸族現在借款利率已較前一陣子提高，主要先前銀行推出超低利的菁英及公教人員優惠房貸，才拉低整體新承作房貸利率；如以金額來看，4月五家銀行新承作房貸金額反較3月減少32.87億元。

銀行表示，由於市場利率處於相對低點，民眾籌資管道會較過去更多，以一般消貸款為例，央行統計4月五家銀行新承作利率僅1.968%，並沒有比房貸利率高出太多；五家銀行合計4月便新辦理102.64億元的消費貸款，較3月的52.66億元倍增。

央行也同步統計企業中長期的資本支出貸款和短期的周轉金貸款利率，其中4月五家銀行新辦資本支出貸款利率走低0.045個百分點至1.816%，周轉金貸款利率更大幅下降0.107個百分點至1.33%。

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轉貼 中時房地產全球利率面臨走揚壓力，房貸利息支出成本風險增加，為讓房貸族能享受未升息前低利，又能鎖定升息後成本，有業者祭出雙合一的「一段式利率」讓房貸族自行決定，意即固定式與指數型房貸合一，透過分散利率降低升息成本負擔。

　花旗銀建議，在金融市場日趨成熟及多元化的今日，房貸已不再強調低利率的思維，也應將未來可能的利率波動風險納入考量，同時考量資金運用的靈活與彈性，讓房貸成為理財幫手，而不造成房貸戶負擔。

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　銀行業者表示，隨著景氣觸底回升，各國升息一波接一波，尤其是率先升息的澳洲央行繼去年3度升息後，今年3月再升息1碼，亞洲各國包括台灣，均密切關注景氣動能並可能隨時採取升息措施。

　一旦央行決定採升息措施，最先受影響的就是廣大房貸族。由於升息勢在必行，已有越來越多的銀行祭出一段式房貸，如台新銀、北富銀與房仲業者合作，推出一段式1.70％起，而玉山銀則是1.71％起。

　業者指出，由於一段式利率跟目前市場最普及的指數型房貸相比，首段利率偏高，因很多業者目前首段利率是從1.5％起跳，因此，市場接受度不是很高。

　為解決房貸族「選擇固定式利率房貸，擔心未來利率走低；選擇指數型房貸，又怕未來利率走揚」兩難，花旗銀行祭出固定式與指數型二合一房貸，供房貸族視個人需求，如60/40（固定式/指數型）、50/50或40/60，3種房貸，選擇適合自己的房貸。

介於大肚溪與濁水溪，面積1,074平方公里、長住居民131萬餘人，「彰化幫」三字在中國台商界享譽極高，康師父的鼎新魏家即是代表人物之一。除了擁有硬底子的眾多工廠背景，如織襪、鞋材、箱包、衛浴五金、燈飾、鐵線材、自行車、文具、建材、食品、飼料等，彰化更是台灣農業大縣。彰化縣人通常以北面彰化市和美鹿港為主的生活圈，慣稱為「北彰化」，以員林鎮為主的南面鄉鎮稱為「南彰化」；員外鎮因為墾民啟林闢地，留下圓形林地，創建聚落於此，所以稱為「員林」。

■　高檔別墅市場佳 業者：複製七期模式

　　員林鎮人口將近14萬，曾有全台灣第一大鎮美譽，民風敦厚、勤勞樸實，儲蓄額高冠全台灣，做為許多旅外成功台商的故鄉，光耀門楣第一件是便是置產安家，買間像樣的大房子給家人住，有建商發掘員林這個新藍海，鎮民需求頂級電梯別墅相當強烈。幸甫開發第一個早期發現員林頂級房市商機的建商，旋即積極買地開發，採地方深耕策略，將台中11期自家高級別墅社區的概念移植到員林，與當地傳統推案集中於1,000~1,500萬元以內的無電梯別墅做出強烈區隔。

　　員林仲介業者透露，員林有錢人很多，財富累積三代以上，全台灣鄉鎮儲蓄存款冠軍。往返台中市，走中彰快速道和中山高相當便捷，不少員林人會到台中市消費甚至購置店面收租，但還是習慣定居員林，過鬆散一點、無拘無束生活。員林沒有大樓需求，一般人都住透天，有錢人會想住七期惠來路周邊的歐高級電梯別墅，可惜沒建商肯來蓋，因此業者建議，最好把七期複製過來

■　電梯別墅大受歡迎 明星學區生活機能強

　　看好電梯別墅市場而深耕員林的建設業者林彥甫表示，員林鎮不算大，人口密集街況繁榮，現在正在加速重劃，就區域發展前景而言，大同路與成功路屬於員林市區優良學區與高級住宅區，學校多生活機能強，有明星國中大同國中，員林國小、崇實高中、戶政警察局、銀行等。

　　針對員林鎮缺乏電梯別墅的現象，幸甫建設經理魏秀娟認為，員林多為在地客，居民老化，換屋時顧及老人家爬樓梯問題，或一樓孝親房太小、太吵，住樓上很合適，別墅五層樓高有電梯直通地下室停車場，住起來寬敞舒適，地坪30坪建坪100的別墅，總價約2,000萬以上，臨路電梯店墅3,000萬元。

　　當地仲介業者提醒購屋族注意，員林市區存在很多老食品工廠土地屬於乙種工業區，可能被蓋成大地坪別墅，工業地價值與住宅區差很多，業者魚目混珠恐影響權益，消費者應注意相關法規或向地政事務所查證。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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想結婚買房、沒有富爸爸贊助頭期款，買不起房子該怎麼辦？房仲業者建議，最好先跟爸媽住在一起，假使居住空間過小，不能跟爸媽住一起，新婚夫妻最好具備騎車或開車的能力，盡量找距離捷運站或車站較遠的地區租屋，必定能省下不少房租，可為將來買房子做準備。

■　暫住父母家 省下可觀租金

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，一般雙薪上班族，結婚時兩個人薪水加起來都不見得有１０萬元，雙方家長的財力不雄厚，沒辦法幫孩子出頭期款、當結婚賀禮給小孩，準新人想要買房子、得靠自己雙手打拼時，不妨先住家裡，當一陣子的蝸牛族。

　　徐佳馨表示，新婚夫妻住家裡的確可省下許多關於房子的開銷，包含水電、房租等，都可以先轉嫁給父母親，做部分的分擔就好，先累積自己的實力，做好財務規劃，再慢慢的買房子。

■　交通不便地區 房租愈便宜

　　信義房屋表示，對於一些沒法子借住爸媽家的準新人，要快速存錢除了日常生活節儉之外，最好的方式就是省房租，挑一些離市中心比較遠的地方租屋，如果夫妻兩個都有自己的交通工具，以時間換取金錢的方式，才能幫自己累積財富買房子。

　　如果夫妻其中一方沒有交通能力，需要依靠大眾交通工具，不妨找捷運端點站租屋，離捷運需要步行１５分鐘的路程，房租也會稍微便宜一些，再加上生活機能不如市中心便利，房租也不會太貴。【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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儘管中國大陸打房政策如火如荼，但豪宅價格不畏調控方案，依舊 逆勢上揚。外電報導，5月份上半月上海一手房的平均成交單價就比 4月底上漲7％，其中湯臣一品的成交價更是驚人，每平方米售價達人 民幣18.9萬元人民幣（下同），遠遠突破了去年的新高記錄。

上海永慶房屋最新研究數據顯示，5月上半月，上海一手房的成交 量僅1,054套，較前月的4,610套成交量下跌近80％。儘管成交量遽減 ，但上海房價不但沒有下跌，甚至屢創新高。

據統計，受到豪宅成交量持續增長拉抬，上海4月及5月份的一手房 房價仍居高不下。其中4月份公寓房的均價較前月上漲14％，而5月上 半月還再上漲7％。豪宅在房市調控政策下還能持續熱賣，也成為房 地產市場的奇觀。

無獨有偶，北京的豪宅銷售情況也維持紅火。根據統計，北京除了 靠近郊區的普通新房住宅價格下跌，5月初開賣的元大都7號，每平方 米的價格甚至從原本的人民幣2.85萬元上調到3.1萬元。

根據世聯地產的報告，上海5月上半月的房屋平均成交單價為每平 方米2.46萬元，比4月份的2.29萬元上漲7％，再度創下一年來的新高 。上海永慶房屋陳史翎就指出，成交量下跌，房價卻出現上漲的主因 ，主要是豪宅的成交火熱，拉高了整體房價。

陳史翎表示，4月以來，上海的盧灣、黃浦以及閔行等區的豪宅與 別墅成交量大幅上升。其中湯臣一品最近成交的房價，達到每平方米 18.9萬元的天價，突破了去年16.7萬元的紀錄，寫下豪宅成交價歷史 新頁。

分析師認為，豪宅逆勢成長的主因，是因為「新國十條」主要針對 第二套房的銀行貸款限制，很多豪宅投資客本身口袋極深，根本無須 貸款，也讓調控政策根本起不了作用。

分析師更表示，「愈是房市調控，豪宅賣的更好」。主要是投資客 多半認為豪宅價格非但不會下跌，還有上漲空間，部分投資客甚至把 原本郊區的房產賣掉，轉而進場購買豪宅，重新調配手中房產。

( 2010/05/24 09:00 時報資訊 )

工商時報 記者李書良／綜合報導

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為防止建商養地，公布國有地標售「附買回」機制，得標人如果在2年內不開發，政府將「原價」買回，財政部祭出新規定，標得國有土地在2年內沒有利用，政府將要以「原價」買回。

財政部長李述德今日向立法院財政委員會報告「國有土地活化政策」案，並備質詢時做以上表示。

避免有心人士炒高房價，行政院之前下令禁止標售超過500坪以上的國有地，為防止建商養地炒高房價，今天財政部再祭出「附買回」機制，主要針對台北縣市，都市計畫區100坪以上，非都市計畫區150坪以上的國有土地，在標得後2年內沒有利用，國產局將要以「原價」買回；但如果土地是要經過都市計畫審議程序，開發期限則放寬為3年。

李述德表示，現階段不考慮在機制內加上處罰條款，他強調，2年後如果土地價格飆漲，政府是以原價買回土地，並無損失。

不過，這項原本是為防止建商養地炒高房價的做法，卻遭立委質疑等於是保價收購，國民黨立委孫大千質詢指出，財政部這項新政策，其實建商一點都不反對，因為有了這項附買回機制，如果標下土地的建商或開發商，經過評估，認為標下的地不好，反正政府可以原價買回，反而降低了建商的風險。

國民黨立委林德福也質疑，如果2年後這塊土地跌價了，建商擺爛不興建，難道政府還要保證原價買回？這不代表政府要賠錢？李述德則強調，「政府沒有損失啊」，而且建商也會損失利息，有賺有賠，要視個案而定。

立委建議，國有土地標售是否可以轉為採「最有利標」，李述德認為，中央政府賣土地占全國總數0.6%，量不多但具有指標意義，但以目前情況來看，還是會採「價格標」決定土地標售。

( 2010/05/24 12:35 鉅亨網 )

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北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋

台北市今年預售市場，由80坪以上的換屋或豪宅產品撐場，統計至5月5日止，台北市80坪以上的新案戶數已達1415戶，比2006年全年還多。業者分析，目前連大台北第2圈也開始吹大坪數風，中產階級想在千萬元以下預算內購買30~40坪新屋，目前只有三峽、林口、基隆等地才有。

M型房市

住展房屋網統計，2007年為台北市大坪數住宅推案戶數高峰，達2582戶；2008年因金融海嘯，豪宅建案踩緊急煞車，僅剩1470戶；2009年因景氣回溫而增加至2075戶，今年又推案火力全開，才5月供給即達1415戶。

建商迎合富人推案

玄奘大學財務金融系副教授花敬群觀察，若以家戶所得3成作為支貸標準計算，目前台北市約有40%高價住宅，卻僅不到2成的家戶負擔得起，顯示供給過剩。此外，中低價位住宅供給嚴重短缺，台北市所得排序較低的30%家戶，僅負擔得起台北市6.8%的住宅，所得屬中位數以下的家戶，也只能負擔市場上12.3%的住宅。
建商一窩蜂推豪宅，「順應市場」是最大因素。信義代銷協理呂信銓說，目前台北市預售屋每坪均價60萬元來算，3~4房的30~40坪產品，加上車位，總價勢必破2000萬元，超出一般雙薪家庭負擔。因此台北市建商乾脆放大產品坪數、拉高總價，坪數60坪起跳、80坪以上更為大宗，迎合金字塔頂端客戶。
呂信銓表示，北市建案基地不大、戶數不多，只要鎖定這群口袋深的族群即可。以目前中正區80坪、每坪120萬元的「南海苑」為例，僅26戶，開賣2個月已售7.5成，景美的「岳泰峰範」規劃62~139坪，每坪70~90萬元，銷售也逼近5成。

無殼蝸牛一致看空

北市房市也出現有屋階級與無殼蝸牛之間對立的氣氛。信義房屋光復信義店長黃振興指出，最近1~2個月，無不動產的人一致看空，但稍有身家的人卻持續買進，大安、信義、中山，及持續有利多的松山區與南港區，都是這些族群樂於掃貨的地段，買來後多是整理後再出租，等待未來增值。
台灣房屋總經理彭培業表示，目前台北縣第1圈，如板橋、新店等新屋也快要突破每坪50萬元，首購族若想買總價千萬元以下、3~4房格局的新屋，只能往3線區域移動，像是林口、三峽、基隆等。

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民眾買房子最擔心的是什麼問題？「買貴了」、「問題屋」、「不保值容易跌」分別位居前3名。房價高漲已形成民怨，購屋動輒千百萬元，勤做功課，多看多聽，收集房屋銷售資訊仍是購屋不二法門。

台灣房屋不動產研究中心針對民眾購屋最擔心的問題進行調查，提供買貴了、問題屋、不保值容易跌、惡鄰居、公設比過高、周邊公共設施缺乏、貸款成數高低、欠缺社區管理、建築品質不佳以及生活機能不完善等10個選項。

調查結果顯示，首購族最怕買貴了，新婚族最怕買到問題屋，換屋族則擔心不保值，頂客族最怕惡鄰居。

台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示，首購族年紀多在30~35歲之間，在房價節節攀升同時，購屋壓力提高，特別擔心第一次出手就出錯，才有高達4成的首購族擔心買貴了。

而換屋族群年屆45~50歲間，最在意房屋是否保值抗跌，未來要再轉手換屋時，才不會有財務壓力。

新婚夫妻最怕遇到漏水、凶宅等問題屋，單身貴族則是擔心擾鄰的惡鄰居，最重視無形的鄰居素質。

更新日期:2010/05/21 04:21

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高房價使得房地產成為眾所注目的焦點，所有過去長期被忽視的問題，一籮筐一籮筐地被搬出來，攤在陽光下讓大家評評理，最後在社會輿論的壓力下，將應有的限制與制度，回歸到原點上，從嚴查核，不符合規定便將予以開罰。

其實這對房地產是件好事，讓建商、賣方及買方，都能逐漸養成守法的好習慣，尊重應有的規範，這是降低糾紛的第一步。

日前台北市針對違規封閉開放公共空間的社區，開始準備要開罰，市政府清查1995年後取得建照、使照且適用公共開放空間的169個社區，合計259件違規，已發函限期改善，否則將拆除圍籬或違建，甚至未立告示牌、灌木過高者罰款五千至30萬元。各社區才驚覺政府這回是來真的，紛紛表示願意配合開放開放空間，拆除圍籬或違建。

這是原本屬於該管而未管的部份，如今回過頭來開始雷厲風行的執行，對多數民眾來說，增加綠地活動空間，確實是件好事，希望市政府能夠持續嚴格執行，而不是隨著輿論起舞，不是輿論跟監到哪裡就執行到哪裡。

另一件則是公共設施分開計價，也是最近頗受矚目的焦點，市政府也是佳快腳步查核，一下子就抓出八家未符合規定的建設公司，宣示政府執行的決心。部份建設公司便表示，其實不是不願意配合政府政策，而是真的無所適從，究竟分開計價要如何分算，政府與業界應該先要有個共識，讓業者有個遵循的方向。

目前多數的作法，大多是在總價不變的原則下，將公設部份列項拆算價格，寫在買賣合約當中，實質上，在現行狀況下，買方沒有因此而可以多殺價，賣方也不會因此而降價，對整體市場交易影響不大。

據了解，營建署應該也是希望逐漸導向公設部份不計價的模式，與其他多數國家的計算方式接軌，這原本也是好意，但是在過渡時期，要如何來處理期間可能衍生的問題，政府單位可能要多加用心來建立配套。

例如，若是公共設施不予計價，那該部分的產權登記該如何處理?是否會發生佔用的問題?是否應另訂分管協議等等，多方徵詢業界實務經驗，將可能發生的問題事先加以預防。

全台灣有將近800萬戶屬於住宅用的房子，跟你我的關係都很大，房地產逐漸走向制度化與合理化，對買賣方、對資產擁有者，都是保障。但是這些該如何做，政府主導的角色十分重要，還要再加上，媒體不再關注時，政府仍能持續執行的決心與毅力。

2010.5.20【住展房屋網/新聞分析】

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房市景氣究竟會怎麼走？基於不同立場，眾說紛紜，但從政府公佈的一些數據中，似乎仍透露著不少潛藏的危機，其中較具警訊的觀察數據，應該是央行所公佈的全台空屋數據。

央行甫公布的金融穩定報告中，指出金融海嘯稍緩以來，房市交易出現擴增，成屋價格創新高，可是，「空閒住宅數仍居高」，「民眾購屋負擔加重」，有必要合理、有效引導房屋市場健全發展。

央行從空屋率和大樓出租率變動觀察，認為房市投機意味濃厚，如台電公司用電不足底度來推估，98年平均住宅空屋數約145.8萬戶，較上年增加2.6萬戶或1.79％，99年1至2月平均空屋數為 153萬戶，較98年同期略增1.38％。

過去全台空屋數大約都維持在120萬至125萬戶不等，目前卻已經增加到153萬戶，新增加的住20多萬戶空屋，確實是一個需要更進一步了解的數據。

空屋會增加20多萬戶，背後究竟代表何種意義？是表示投資、投機性買盤增加，讓閒置不用的不動產增加；還是意味著無效餘屋增多，所以讓空閒住宅變多；甚至，餘屋增加最多的是哪些縣市、哪些區域，應該都要有更進一步的資訊，才部會讓資訊被誤導。

舉例來說，如果分析結果，是因為投機性買盤增加，導致空屋數提升，而且還是集中在台北縣市，那可能就意味著，如果金融環境有所變動，像是利率提升等，可能讓投資客持有不動產的成本增加，未來釋出的機率提升，房價的潛在風險當然就相對增加。

但如果這些新增的空餘屋，主要是集中在中南部地區，那對高房價焦點的台北縣市影響就不大，也就是說，房價泡沫化的風險沒有想像中的高。

房地產景氣究竟會怎麼個走法，目前看法兩極化，政府部門如果能提供更多的相關數據，更公開的提供給研究單位做進一步的了解，就像房價需要透明化的邏輯，會讓整個市場研判更加清晰、減少錯誤決策的成本，這也是一種環保吧！

2010.5.19  【住展房屋網/新聞分析】

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