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總價2.27億 約底價2倍

繼日前北市仁愛路法拍百吉大樓創住宅法拍新高價後，昨由台灣金服代理拍賣SOGO百貨旁Friday’s現址店面，第一標以總價約二．二七億元標出，約為底價二倍；一樓店面與地下室權狀面積一四六．二坪，換算單價每坪約為二三三萬，創法拍店面新高價。

該標的「忠孝大樓」位於北市忠孝東路四段四十九巷二號，本次標案共分成四標出售。分別為一樓店面及地下室，與該建物五、六、七樓三樓層，最受注目的一樓店面與地下室，使用面積達一五四坪，底價一億一四三二萬元。

雖然帶有租約不點交，此店面拍賣仍吸引十二封標單搶標，最後由鍾姓投資人以總價二億二千六百九十一萬二千元得標，溢價九八．四九％。換算一樓店面每坪單價約為二三三萬，地下室每坪七十七萬，為法拍店面新高價。而同棟五至七樓拍定價格每坪七十二至八十萬元。

全球資產副總經理柯宏安表示，過去法拍店面沒有這種「好貨」，臨大型百貨公司，步行二分鐘可到捷運站出口，屋齡卅二年，基地面積一二○．七坪，屬商四特用地，長期仍具改建題材，才會以這樣的價格脫穎而出。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊分析，該案一樓現租給Friday’s餐廳，地下室租給麻辣王火鍋，若以租金每月四十至五十萬元試算，投報率二．一一至二．六四％，未來解除租約後，租金可望還有拉抬空間，以每月七十萬元試算，投報率會提高至三．七％，標到很划算。

永慶房屋忠孝店店長鍾天峻表示，SOGO商圈巷弄內的店面，以復興南路一段一三五巷、忠孝東路四段四十九巷最受歡迎，離SOGO越近人潮越多，價格也越高，但目前並無店面待售，此區域店面行情每坪二百至二五○萬，月租每坪約五千元。

更新日期:2010/05/19 04:21

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全球市場處於升息環境，對貸款期間動輒15、20年的房貸族來說，可能面臨利率走揚壓力，房貸利息支出增加風險再度提高，最近有銀行推出房貸產品，強調房貸族可自行決定「固定利率房貸」及「指數利率房貸」的比重。

各國央行寬鬆貨幣政策陸續退場，銀行主管指出，一旦央行升息，最先受影響的就是房貸族，利息支出會隨升息增加，由房貸族自行決定「固定利率房貸」及「指數利率房貸」的比重，好處是房貸族可依個人需求及對未來利率走勢的預期，將房貸金額依比重分兩種利率計息方式，以分散房貸利率風險。　

銀行主管指出，此外，與指數型房貸連結帳戶的存款利息，可扣抵貸款利息，可能因而使貸款年限縮短。

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在地價上漲與房市回溫帶動下，市場延續329檔期情勢，520檔期以60坪以上的換屋大樓與豪宅為主流，不但各大推案熱區都有新案推出，且各案開價也多創下區域新高，其中文心森林公園周邊每坪最高開價一舉突破60萬元，直逼新市政中心房價。

台中市建築公會市調資訊委員會主委鍾尹堂表示，今年全年中部地區推案量預估將達1200億元，不少個案在329檔期時來不及推出，加上許多個案在第1季都有不錯的銷售成績，帶動建商推案信心，建案持續推出，且多為60坪以上的產品，因此520檔期仍以換屋產品與豪宅為主。

文心森林公園周邊熱

329檔期推案最熱的區段是文心森林公園，這股推案熱潮延燒至520檔期，近期公園周邊推出的新案有「天匯」、「森林苑」與「沅建築」，規劃90~240坪的豪宅，加上已進場銷售的「時代圓滿大廈」，公園四周共有4案推出，每坪30萬元起跳，是這次檔期中的主要戰區。
雖然文心森林公園周邊新案價格未創台中市房價記錄，但屬於5期重劃區的「森林苑」，規劃147~227坪，每坪31~45萬元，價格是5期新紀錄；屬於7期重劃區的「沅建築」每坪開價甚至最高達60萬元，開價創文心森林公園周邊新高。
屬於傳統熱門推案區段的5期與黎明生活圈，今年520檔期也有不少新案推出，5期有「巴黎之心」與「森林苑」，黎明生活圈的「鉅虹MOCA」與雋業建設新案，以60~80坪為主力產品，每坪22萬元起。

換屋產品成推案主流

強調生活機能優勢的黎明路商圈，今年有多件新案推出，以60~80坪的換屋大樓為主。

精銳廣告副總經理邱三恩分析，台中市地價不斷飆漲，加上原料價格持續攀升，建商推案成本大增，「只能規劃中大坪數的產品才符合成本，新的預售案坪數根本小不下來，中大坪數的換屋產品已經成為市場推案的主流。」
市區外圍的8期與11期也有零星個案推出， 如11期的「嘉磐千秋」、富宇建設新案，每坪19~26萬元位於8期的「一品苑」以88坪為主力，每坪25~36萬元，雖然不是8期開價最高的個案，但已讓8期東側區房價達35萬元。
丰閣建築研究室執行總監許瑞生指出，台中市5期、7期等精華區段土地愈來愈稀少，地價也持續上漲，在比價效應帶動下，外圍的8期與11期地價也跟著攀升，「土地價格不斷飆高，預售案房價當然會創新高。」在房市回溫與低利率雙重影響，未來房價仍將居高不下。

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小宅貸款困難度增加，不過位於熱門商圈、捷運站周邊的套房產品仍有銀行願意承貸，房仲業者也建議改買2房或坪數略高於15坪的小宅，較有機會取得8成貸款，若還是擔心貸款下不來造成違約，可在合約中註明貸款條件，保障自己權益。

第一銀行消金部經理陳惠蘭表示，每家銀行核貸標準不同，除會看產品坪數、價值外，個人信用也很重要，建議可多跑幾家銀行。合作金庫房貸科科長吳勝裕也說，若產品位於捷運沿線、熱門商圈附近，多數銀行仍會願意承貸，民眾可慎選產品地點。
此外改選產品類型也是方法之一，單房產品大多只能貸到5~7成左右，中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議民眾，不妨選擇2房或略高於15坪的產品，雖總價稍高於套房，但貸款成數一般可達8成。如果還是擔心貸款無法通過，民眾還可在合約上加註條件。

合約註明貸款數

3年前購入北市內湖區一間395萬元套房的部落客宅女小紅說，當初決定購屋時，就在合約上特別註明，若銀行核貸成數低於9成，合約自動失效。最後她以45萬自備款、350萬貸款買到心儀的房子。
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北市顛峰期年推6837戶 今年5月來僅釋148戶

自從3月中央銀行針對投資客祭出貸款緊箍咒後，房仲業觀察，近2個月中古套房儘管開價仍高，但銷售難度增加，成交戶數趨緩，出現「有行無市」。此外，近幾年套房新供給大幅萎縮，06年北市套房推案多達6837戶，但去年縮減為913戶，今年1~5月中旬推案僅148戶，套房盛況不再。

成交降溫

據住展房屋網統計，06年是套房全盛時期，北市套房推案戶數達6837戶、北縣也多達5850戶，但2年前銀行開始針對15坪以下小宅限縮貸款，推案迅速遞減，最新統計，今年截至5月止北市僅釋出148戶新套房，北縣也降至638戶。

新套房成交價起伏

今年3月央行針對投資客限縮第2屋貸款條件，新建案和中古市場的套房成交降溫。合作金庫房貸科科長吳勝裕表示，目前央行政策主要針對第2棟宅的貸款成數，沒有直接限制產品類型，但15坪以下小宅風險較高，除非產品所在位置佳、交通便利，否則公股或大型銀行確實較少核貸。
影響所及，新套房的成交價起伏不定。以北市為例，08年是套房身價最頂點，達每坪63.5萬元，但2010年則下滑到每坪57.2萬元。

6年來漲幅達57％

中古市場套房成交量也漸趨緩，以中山區為例，該區套房交易約佔整體交易1/3，台灣房屋長春店店長李中焱說：「近1個月來約有3成原本有興趣購買小宅產品的民眾，卡在貸款難以通過等問題，只好喊卡。」
早年套房取得成本低，據信義房屋統計，近6年北市中古套房房價穩定成長，從05年的28.7萬元、已漲至每坪45.1萬元，漲幅達57%，儘管短期內交易量銳減，不少屋主仍老神在在，開價並未調降，目前市場暫時呈現「有行無市」。
李中焱指出，由於套房貸款緊縮，使得想住市中心、打算犧牲生活空間的自住客也難圓夢。許多民眾只能繼續存錢，或犧牲交通成本，改往郊區搬

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陳菊：盡速實施 學者：合併前不宜任意加碼

高雄可望推出全國首創自辦單身首購優惠房貸。高市議員周玲妏昨在議會指出，單身族受歧視，不但要多繳健保費、連「青年安心成家專案」補助青年購屋也限制新婚，希望市府編預算讓首次購屋的單身族也可享優惠；也是「單身貴族」的高雄市長陳菊深表同感，立即請相關局處研議，若無困難即盡速實施。

購屋資訊

單身的周玲妏昨在總質詢中說，依內政部統計，台灣二十五到四十四歲男女，高達四成未婚，人數超過三百萬人，若加上曾結婚但目前單身者，更多達六百萬人，「但單身族群卻遭嚴重歧視，二代健保須負擔更多保費，還被衛生署長污衊『比較容易得精神疾病』」。

議員提前兩年零利率

周玲妏表示，中央之前推行的青年首次購屋優惠貸款，二○○七年八月停辦，現以「青年安心成家專案」取代，提供購屋兩百萬元貸款前兩年零利率，但僅新婚或育有子女的青年家庭可申請，「是在歧視單身！」
周玲妏指出，英國《經濟學人》雜誌說「捨得花錢的單身族群，將是未來經濟復甦的新動力」，建議市府籌措財源，自辦單身首次購屋優惠貸款，補助前兩年兩百萬元零利率，或百分之零點三到零點五利率補貼。

盼中央取消結婚限制

高雄市長陳菊認同表示，「單身無罪」，指示相關局處研議，也希望藉此號召更多人到高雄市購屋長住。高雄市都發局長盧維屏表示，市府將盡速製作說帖，強烈建議中央取消結婚才享優惠的限制，若中央無法做，再考慮由市府自編預算，不設門檻補助，以目前年利率百分之一點多計算，兩百萬元前兩年零利率約可省四萬多元利息；一旦開辦，是首個自辦單身優惠房貸的縣巿。
中山大學政治經濟系副教授劉孟奇認為，購屋補助屬社會福利，取消門檻具提振內需、刺激房市作用，但經費應由中央負擔，「高雄縣市年底將合併，不宜任意加碼社會福利支票，以免增加市庫負擔。」

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華銀去年11月得標全國公教人員房貸，由於固定利率僅1.3%，讓符合條件的公教人員掀起搶貸潮，推出時間六個月的房貸新增餘額已衝破406億元。但因應政府打壓投資客政策，華銀已發文各分行，即使收入穩定的公教人員，只要申請第二棟房貸，核貸額度一律降低至五成。

華銀主辦的「築巢優利貸」是唯一政府背書的公教人員房貸，每兩年競標一次，原訂最高核貸金額約房屋市價的八五成，若公教人員有裝潢貸款需求，銀行可用消費貸款處理，給予利率2.88%、最高100萬元的裝潢貸款。華銀主管表示，不僅限縮公教人員購買第二棟房子的核貸成數為五成，也已經不讓第二棟房屋貸款者申請最高100萬元裝潢貸款。

除了華銀，彰銀自辦1.3%的「公教人員房屋貸款」，原本最高核貸金額九成，但若具備公教人員的投資客申請，貸款額度將降至七成以下。

對家庭人數眾多或兒女成家的需求，必須購買第二棟房子才夠住的公教人員家庭，華銀主管表示，貸款人可於辦理公教人員低利房貸時，填寫申請書，等銀行排除「投資客」的可能性，仍會給予八五成、1.3%的優惠貸款條件。

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房貸壽險是客戶在辦理房貸時，搭配一張定期壽險保單。民眾購買傳統壽險保單若發生死亡及全殘事故，保險公司會將保險金理賠給要保人指定的受益人；房貸壽險則是將保險公司給付的保險金優先償付銀行的房貸債務，若房貸清償後理賠金尚有結餘，保險公司會給付給指定受益人。

房貸壽險等於是為房屋貸款加一層防護罩，通常以房屋貸款的金額為保險額度，一般分「平準型房貸保險」及「遞減型房貸保險」兩類。

「平準型房貸保險」是指貸款期間壽險保障金額固定，保險額度不會隨著房貸餘額減少改變，例如房貸金額300萬元，且投保300萬元「平準型」房貸壽險，則壽險保額從頭到尾都是300萬元；好處是一旦貸款者身故，保險金用來清償房貸餘額後，剩餘金額可當安家費，但保費支出較高。

「遞減型房貸保險」是貸款期間壽險保障金額會逐年遞減的保險，如同房貸餘額因逐年還款而減少，這種保險設計所提供的保障，也將以一定的比重逐年下降，例如房貸金額從300萬元變成100萬元，保險金額也會按「保額遞減表」逐年減少。

富邦人壽2009年對房貸壽險業務的調查顯示，民眾平均每年繳交的房貸壽險保費約1.1萬元、平均保障額度約300萬元。就投保年齡層來看，以30至39歲者占40%最多；其次為40至49歲，占36%。

一般而言，30歲至39歲的人多為首次購屋；40歲至49歲的房貸戶，則多因小孩長大要換屋。當家中經濟支柱發生意外，或是因故無法繳交貸款時，房貸壽險正好可提供這兩類族群經濟保障，可免除因遲繳房貸，造成房屋被法拍的困境。

富邦人壽的調查發現，房貸壽險客戶購買房屋區域以台北縣達42%居冠，其次為台北市的40%，顯示大台北都會區房市交易較熱絡，且民眾對房貸壽險觀念較普及；事實上，不論新舊房貸戶或房屋座落什麼區域，只要有房貸的人，都可以辦理房貸壽險。

房貸壽險尤其適合中產階級，對房貸戶來說，只要在可負荷的預算內，只要另外再花筆小錢，就可為家庭提供房貸還款的風險保障。

台新銀行消金事業處資深副總夏敏蘭提醒，基於家庭財務及風險承擔能力，房貸壽險應以主要負擔房貸者為被保險人，「保對人」才能有效規避房貸風險，尤其房貸往往是家庭最大的支出，透過房貸壽險保障，可發揮「留愛不留債」的功能。

另一方面，消費者直接向房貸申貸銀行買房貸壽險，由於申請房貸時已檢附完整的財力資料，通常不需要再另外準備資料；且以相同的保險金額而言，房貸壽險保費平均可較一般定期壽險便宜三成，節省保費支出。

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抵利型房貸，是指房屋貸款利息與貸款帳戶相連的活存帳戶內的存款利息，可相抵的房貸商品。特色是房貸抵利活存帳戶存款愈多，房貸利息就可以愈少，以加速貸款人償還本金，縮短房貸還款期間。

抵利型房貸適合手邊有資金，但想保有資金調度自由者，例如自營商、中小企業主、有固定儲蓄習慣的受薪階級。

抵利型房貸的貸款方式與一般房貸不同，由銀行與客戶約定開設一個不計息的活存帳戶搭配使用，客戶房貸帳戶的貸款餘額，將會每日自動與約定不計息活存帳戶中的存款餘額相抵，扣抵後的房貸餘額所產生的利息，即為貸款人應繳房貸利息。

申請抵利型房貸，只要將每月所有的資金整合在約定不計息存款帳戶內，就可以使借款人在收入不增加和支出不減少的同時，每日扣抵房貸利息，加速償還本金，並省下可觀的利息。

民眾在微利時代面對的一大問題是投資報酬率低，在無法有效開源的情況下，節流成為重要課題，向銀行借房貸時如可省錢，就是賺錢。一般民眾思考房貸最先想到的是利率高低，但房貸的組成包含本金、利率、年息、繳款年限，除了利率，本金與繳款年限也是重點。

若本金提早償還，繳款年限隨之縮短，總利息支出也會跟著減少。

抵利型房貸打破傳統房貸只考慮放款利率的單向思考，依款人自身財力狀況，調配抵利活存帳戶內的存款。對民眾而言，貸款的動作一樣，但實質收益卻大不相同，因為存款帳戶可享相當放款利率收益。

抵利型房貸受歡迎的原因，一方面是存款利率處於低點，利息收益不高；再者，依目前的投資前景，不少人都希望能保有資金，以免錯失投資良機。抵利型房貸既可保有資金靈活運用，又能用來抵扣房貸利息，讓資金發揮最大的效益。

滙豐銀行信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉表示，一般消費者想加倍省息，加速還款，選擇抵利功能的房貸產品是不錯的選擇，但是在選擇這類型的產品時，消費者也必須注意到一些重點，才能選擇真正適合自己的抵利型房貸。

例如民眾應注意貸款「可抵利」的額度或年期是否有設限，是否可讓所有存款都能發揮抵效果，還是只能部分抵利。第二則是要注意選擇相關房貸，是否可以真正加速償還本金，還是只能扣抵月付金。

其他要考量事項，包括還款方式是否有彈性，貸款本金可否部分提早償還，和銀行是否可以依照貸款人需求及財務狀況，提供理財試算服務，量身訂做房貸商品。

抵利型房貸是否可以自由搭配理財型房貸（循環額度），讓資金能靈活運用，也是一個重要考慮，滙豐銀建議，申辦抵利型房貸前，最好評估是否有任何其他附加利益

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建商搶地惜售 反致未來半年預售屋更貴

由於北市房價及土地標售價持續高漲，原定今年9月要檢討大台北國有地復標的計畫出現變數，財政部國有財產局局長張佩智說，照目前的房市熱度來看，「北市國有地繼續停標機會較大。」業者認為，土地供給量持持不釋出，建商更加惜售，未來半年預售案的推案價肯定更高。

出現變數

自3月起行政院下令北市土地及北縣精華段土地全面停標後，北市唯一公開標售的天母聖道兒童之家千坪土地，就以每坪409萬元的天價標出，其餘大型土地交易在台北縣遍地開花，最新一筆交易出現在沈寂已久的淡海新市鎮住宅土地，上周以每坪19.1萬元的歷史新高價標脫，顯示出建商求「地」若渴的心態，市場氣氛仍熱。
國有財產局為避免「帶頭炒房」，就目前房市氣氛來分析，張佩智認為，9月台北市與台北縣精華地段繼續停標機率大，就算要標也得經由行政院審議。

70萬坪軍方地活用

至於對房價影響較小的郊區土地，如北縣金山鄉將會繼續標售。此外，未來大台北標出的國有地，除非要送都市計畫審議，否則在標出後2年內若未開發，政府將以原價買回。
因為停止標售，國有財產局擬以地上權方式增加供給，目前國產局接管共約70萬坪的軍方土地，將採設定地上權方式處理。
張佩智說，4塊軍方用地目前仍使用中，其中基地約2700坪的博愛路國防部大樓搬遷進度最快，將於2012年接管，預定捐地40%後，再將剩餘約1600坪土地，以設定地上權方式招標，而且不僅限住宅產品，可能為飯店、老人安養院、醫療機構等。
其餘不標售的北市百坪至千坪基地，也將採設定地上權、參與都市更新或交由北市停車管理處規劃停車場等方式活用土地。

豪宅賣1戶就調價

但業者卻認為若持續停標土地，無助平抑房價。海悅廣告總經理曾俊盛表示，台北市國有財產局停止土地供給後，土地缺貨是房價居高不下的主因，原本談好的私地主常常避不見面，「而且建商擔心未來買不到地，有些豪宅個案賣掉1戶就要調價。」
基泰建設發言人張玉貞說，政府停標土地反而造成地主心態更高，地價並沒有比較便宜；若政府都要採設定地上權方式活化土地，也是好的方式，但稅賦及權利金規劃要完善，才有誘因吸引建商參與合作。

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開辦 鑑價 手續費減免 新型房貸 還款更彈性

搶房貸戶，銀行祭出房貸優惠措施，滙豐銀、渣打銀、台新銀喊出貸款戶可免開辦費、免鑑價費或者手續費減半，渣打銀還針對老房貸戶提供拿回提前清償違約金機會；房貸主管指出，每一家銀行在貸款費用收取上差異很大，貸款前還是要貨比三家。


多多比較
在銀行房貸競爭越來越激烈下，各銀行的房貸利率差距也越來越小，為了吸引房貸族青睞，銀行不僅透過優惠的利率吸引客戶上門外，有的甚至連手續費都不收。


卡友貸款成數優惠
一般說來，跟銀行貸款往來要收取相關費用名目很多，包括鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費，如果是轉貸戶可能面臨提前解約，就有違約金、代書設定及塗銷費用等等費用，林林總總加起來可能會有上萬元，現在就有銀行以吸收此部分費用來吸引房貸客戶。
滙豐銀針對信用卡卡友下手，只要卡友將房貸轉入匯豐銀並辦理抵利型房貸，就可享免開辦費、免鑑價費及4500~8000元不等的轉貸補助費，此外，卡友可享貸款成數較寬鬆的優惠。
滙豐(台灣)商業銀行個人金融處信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉指出，在申辦房貸時，銀行端多少都會收取包括開辦費、鑑價費與代償費等約6000元至1萬元不等的手續費，但為了降低客戶申辦房貸時的壓力，才會提供手續費減免優惠。


渣打銀瞄準老客戶
渣打銀行則主要針對曾經是銀行房貸客戶推出「房貸客戶回娘家」，渣打銀行個人金融事業部總經理陳俊興表示，活動期間內申辦專案的房貸老客戶在成功核貸後可享減免5000元帳戶管理費1次，並有機會獲得退還最近一筆結清房貸所支付的提前清償違約金，對貸戶而言可以大幅節省貸款成本。
至於台新銀行新推出的彈性還款房貸新種房貸，提供房貸戶除每月應繳金額外,可依自己的能力評估，再約定每月增加償還本金，達到提前還款及減少總利息支出，另在5月底前完成房貸申請還可以享有手續費打對折的優惠。

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華銀去年11月得標全國公教人員房貸，由於固定利率僅1.3%，讓符合條件的公教人員掀起搶貸潮，推出時間六個月的房貸新增餘額已衝破406億元。但因應政府打壓投資客政策，華銀已發文各分行，即使收入穩定的公教人員，只要申請第二棟房貸，核貸額度一律降低至五成。

華銀主辦的「築巢優利貸」是唯一政府背書的公教人員房貸，每兩年競標一次，原訂最高核貸金額約房屋市價的八五成，若公教人員有裝潢貸款需求，銀行可用消費貸款處理，給予利率2.88%、最高100萬元的裝潢貸款。華銀主管表示，不僅限縮公教人員購買第二棟房子的核貸成數為五成，也已經不讓第二棟房屋貸款者申請最高100萬元裝潢貸款。

除了華銀，彰銀自辦1.3%的「公教人員房屋貸款」，原本最高核貸金額九成，但若具備公教人員的投資客申請，貸款額度將降至七成以下。

對家庭人數眾多或兒女成家的需求，必須購買第二棟房子才夠住的公教人員家庭，華銀主管表示，貸款人可於辦理公教人員低利房貸時，填寫申請書，等銀行排除「投資客」的可能性，仍會給予八五成、1.3%的優惠貸款條件。

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過去大陸銀行暴增的貸款大多流入股市、房市，讓有關當局相當頭痛，陸續祭出許多禁令防堵這種狀況發生。大陸全國人大常委會副委員長成思危昨日表示，大量資金釋出，會造成虛擬經濟膨脹，這個問題短期內看不出影響，但若不注意，將來肯定是隱患。

成思危透露，去年銀行貸款總數增加9.6兆元（人民幣，下同），政府財政投資5千億，加起來10.1兆元，去年投資增長雖然增長30.1 %，但是大概增長7兆元，3兆元並沒有投資。那麼3兆元跑哪去了？成思危認為：「上股市和房市裡面去了。」

如此巨量的資金湧入股市、房市，造成上證指數從1004最低點漲到 3000多點，全大陸的房地產價格也翻了好幾番，他分析：「這就是投資過剩進入虛擬經濟造成的影響。」

投資流動性過剩造成的另一個問題，就是銀行銀根寬鬆，讓地方政府存在大量的投資、融資平台。

成思危警告，「有的地方政府可以還得起債，有的地方政府可能就還不起了，但地方政府不能破產，只能借新債給他，或者減債，推遲還債，甚至免債等等，只能這樣。」

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名額僅1萬戶的「青年安心成家貸款」，由於貸款前兩年零利率，民眾申請相當踴躍。銀行透露，營建署下半年不排除再加碼開放1萬戶額度，建議有意購屋的民眾留意相關資訊，把握運用政策利率省息的好機會。

「青年安心成家方案」針對20歲至40歲的租屋青年，購屋時可由各縣市政府補貼住宅貸款利息，提供前兩年零利率的房屋貸款，最高額度200萬元，貸款期限最長20年；若是換屋的青年，年齡限制可放寬至45歲，目的是協助新婚或育有子女青年家庭，減輕負擔。

青年安心成家方案前兩年免息，第三年起利率依條件不同分三類，利率最優惠的是低收入戶、身心障礙、重大傷病或單親家庭，前兩年零利率優惠期過後，第三年起依2年期郵儲利率減碼0.533個百分點，目前利率僅0.502%，比一般房貸2%至3%的利率水準低很多。若不具第一類條件，但家庭年收入在50%分位點以下，同樣可申請，第三年起利率是按2年期郵儲利率加碼0.042個百分點，目前利率為1.077%。

華銀表示，若青年家庭年收入界於50%至80%分位點者被歸類為第三類，也可享前兩年零利率房貸優惠，第三年則按2年期郵儲利率至少加碼0.9個百分點，銀行將依客戶信用、資產品質等決定利率。

青年安心成家貸款申請已於4月16日截止受理，預計兩至四個月後完成審核。

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利率遞減型房貸與一般房貸利率逐年上調的情況相反，採取利率逐步遞減的方式，來為房貸戶節省房貸利息支出。

房貸期間一般都很長，若是因為利率波動，必須經常將房貸搬家，不僅對房貸戶很麻煩，也可能因為一時賺得較低的利率，但每次轉貸還需支付一筆費用，實際上反而增加支出。

減利型房貸正是針對房貸戶與銀行的往來時間，及房貸戶的還款狀況，針對房貸利率減碼，以減輕房貸族負擔。

目前市場多數房貸專案的利率都是前低後高，即一般所稱階梯式房貸。銀行在優惠期間給予房貸戶低利率，等優惠期結束，利率隨即上揚，房貸戶負擔一可能下子變得很沈重。利率遞減房貸則指將房貸加碼利率依階段遞減，以減輕還款壓力。

在利率可能調高的環境下，選擇遞減型利率對消費者較有利，特別是自住型客戶及貸款期間較長的房貸戶，可因此不用擔心未來利率上漲使利息增加，也不用再費心轉貸，可省下轉貸相關費用支出。

必須注意的是，這類房貸利率遞減專案的前期利率通常高於一般指數型房貸，首年（或首期）利率可能高出約1個百分點，通常要到第三年之後，利率才會與一般房貸報價相當，所以房貸戶還是應依照自身經濟狀況與還款計劃，決定適合的房貸商品。

大多數人房貸清償時間普遍要七年至十年，民眾若選擇利率遞減型的房貸，可享受降低利率加碼的優惠，但必須等到三到六年後，利率才會低於指數型房貸。

且根據各銀行規定，一旦房貸戶出現繳息或繳交本金不正常，除了可能面臨利率減碼幅度較少的情況，部分規定較嚴格的銀行，還可能完全取消利率減碼，屆時房貸戶負擔的利率可能反比一般型房貸高。

利率遞減型房貸的另一個風險，是房貸戶短期資金運用可能受限。以各銀行利率遞減型房貸專案來看，還款正常的房貸戶，雖可享逐年減碼的優惠，但前三年平均利率大約在2.26%至2.88%，前十年平均利率則在1.58%至2.35%，民眾若短期清償房貸，便享受不到利率減碼。

星展銀行房貸部門主管建議，消費者可依本身需求及財務狀況，選擇適合的房貸商品，建議可先更新手邊的房貸資訊，或者選擇以房貸為主力的銀行為往來對象，主要是以房貸為主力的銀行會投入較多人力，且會更注重服務及競爭力。

至於比較房貸利率時，可著重比較前三年貸款平均利率。自住型客戶建議可選擇利率遞減房貸商品，投資型客戶則可選擇資金可靈活運用的房貸產品。

考量利率之外，貸款人也要比較各項費用加計後的總費用年百分率，同時要注意優惠期間過後的利率水準，及綁約期間違約金計算方式。消費者購屋或換屋時，也可選擇與銀行配合的優良仲介業者，說不定能適用更優惠的利率及手續費。

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台北市房價貴到令一般市民生氣，根據統計，議價空間更來到歷來低點，面對北市超硬的房價，房仲業者建議買方可運用看屋時機、夫妻分飾黑白臉等殺價4大策略，來爭取更高的議價空間。

    　房仲業者整理的面對台北市房價殺價4大招數，包括理性的「以設備換房價」以及感性的「哀兵必勝法」，民眾可先掌握賣方的心態，再選擇適合的招數。面對北市房價主要的殺價策略包括：

    　一、熟知行情，大膽出價。決定買屋後可以鎖定區域多方比較，針對高過市場行情1成以上的裝修房或是在網站上託售超過2個月以上的標的，在屋主壓力相對高的狀況下，有時不耐久候，往往折價賣出的意願也會較高。

    　二、議價挑時機，避開看屋人潮。購屋者可利用周末觀察看屋人潮，特別是一般人不願出門的大熱天或是下雨天去看屋、談價錢，也可避免因為衝動，在銷售人員「再不買就賣光」話術下作出後悔決策。

    　三、看屋找伴，議價更有空間。買屋最忌諱衝動，最好決定前可以找朋友或是家人一起看看，除了給予意見，更可以用黑臉白臉的方式，或以經濟弱者姿態、低身段爭取議價的同情票，取得更多的空間。

    　中信房屋副理江龍名認為，在景氣與市場一切看好的現況之下，想用財大氣粗或是集體議價的方式可能不是很受用，除非屋主的售屋動機是缺錢的狀態。若以北市房價獨硬的情況，建議消費者可視情況採取「孝子議價法」、「黑白臉議價法」、「哀兵必勝法」切入。例如向賣方透露年邁老母終身存款為了買給小孩，夫妻倆人因為房價分飾黑白臉、收入有限但是為了小孩學區而購屋等哀兵策略。

    　四、以設備換房價。住商不動產指出，如果房價真的殺不動，也可以與屋主商量，將房屋中的電器與生活用品贈送，也等於小小賺了一筆，不過針對賣方同意贈送的電器或是生活用品最好詳載於契約中，如冷氣的品牌、型號，避免交屋後產生各說各話的狀況。

    　另外，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨強調，殺價最忌從總價殺，建議殺價時應算出每坪單價，再以單價殺價。以30坪1,200萬的房子為例，殺總價往往只能夠殺到1,000萬，但如果從每坪40萬的單價以8折起算，每坪32萬，總價為960萬，掐頭去尾可以開到950萬，就至少比殺總價少了50萬，由此可知差距之大。

    　除了這些技巧之外，許多買家也會用嫌東嫌西的方式來壓低價格，但建議不要太過火，讓整個交易過程流於不愉快，也就真的沒必要。

【新聞來源：中時電子報】2010.4.26

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新增房貸持續增加　主因承做公教貸款

抑制投機客短線炒作房巿，內政部從源頭下手，計畫修正「平均地權條例」，將土地公告現值與公告地價調整期限大幅縮短，公告地價調整期限由目前的三年縮短為兩年，公告現值則授權地方政府視巿價及經濟發展狀況，由一年縮短至半年、甚至二、三個月公布一次。

    　這意味著，未來公告地價與現值可望逐步接近巿價，投機客再要炒房，可得拿出更多交易成本，繳交土增稅與地價稅。

    　公告地價 也擬縮短為兩年一次

    　維持二十幾年未大幅增修的「平均地權條例」將要修正！內政部官員透露，擬將條例中，公告地價檢討期限由原本三年檢討一次，縮短為兩年檢討一次，並授權地方政府視需要可延長或進一步縮短；至於，公告現值則由現制的一年，授權地方政府視情況縮短檢討期限，如此一來，遇上房巿大多頭，地價狂飆，投機客短期買賣，政府卻課不到多少稅的情況，將可獲得大幅改善。

    　內政部官員指出，這項抑制房價措施，將在五月初開會討論，最快可於立法院下個會期審議通過。

    　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，新措施對房巿影響，要看政府「調整步伐」而定，目前尚無法評估。

    　一般民眾持有不動產須繳交地價稅，交易時則須繳交土增稅，前者則依公告地價課徵，北巿一般老舊公寓每年須繳交的地價稅從數百至一、二千不等；後者則是依公告現值調整，一般交易繳交稅額從數萬至數十萬不等。

    　拉近市價 墊高土增、地價稅基

    　財政部官員表示，像是台北市的公告現值雖已經十分接近市價，但在房價快速飆漲時，公告現值沒有辦法及時反應，使政府調控房市的工具又少了一項，因此建議內政部修法。

    　根據內政部統計顯示，現今全台平均公告現值只有巿價八折左右，而公告地價與巿價差距更大，只有巿價二至三折。未來修法後，隨著公告地價與公告現值逐漸接近巿價，地價稅與土增稅稅基將會逐步墊高。

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