民間代書 代償民間二胎 代償高利 房屋二三胎 土地二胎 0983854256

近期的萬華房市受到股市和國際經濟情勢的負面影響，加上選前觀望氣息濃厚，因此大部份案場的來人和成交狀況並不是太好，只有少數個案能有突出的表現。

萬華的推案主要分成北萬華和南萬華兩個區域，北萬華的部份因線上銷售的多是餘屋案，近期銷況平淡，週來人平均約都在10組左右，其中還是以區域客為大宗，最近表現得比較好的只有基地位內江街的「麗德莊」，主要是因為該案在開賣之前，就已進場蘊釀一段時間，累積不少客戶，加上為合建案，可售戶數並不多，因此銷售率跑得還算快，目前只剩5戶可售。

雖然線上個案並不多，但預計明年上半年北萬華將會有不少案子將進場銷售，進度最快的為基地位桂林路的「員邦華宴」，基地達320坪，規劃74戶住家及店面，住家坪數29至58坪，接待中心目前搭建中；另外還有興富發建設的麒麟飯店原址案及幾個都更案，明年北萬華房市將熱鬧滾滾。

而南萬華雖然有幾個新案推出，但因價格多高出先前的區域行情許多，因此客戶的觀望氣息濃厚，因此近期雖然有來人，但買方出價大多落後開價許多，像基地位西園路147號的「榮耀君悅」，開價每坪75萬，創區域的新高，因此週來人雖然達30組的水準，但價格部份還在爭取客戶的認同。

區域近期新進的指標案還有上市建商，潤泰創新國際的「潤泰萬花園」，基地位東園國小旁，基地達1264坪，為都更案，規劃185戶，可售為90戶住家，為3、4房格局，集中在中高樓層，每坪開價65萬，目前尚在潛銷階段，預計農曆年後才會正式公開銷售。

資料來源：2011.11.30  住展企研室

中壢最主要的兩項重大建設－機場捷運和五楊高架橋都已經動工，雛形越來越明顯，在前景明確的前提之下，不僅區域客買房的信心度加強，一些投資置產的區外客比例也越來越多，讓中壢近期的房市表現維持平穩，房價也有越來越高的趨勢，其中又以幾個低總價的新進個案表現較佳。

如基地位中壢後火車站旁的新案「福容京站」，規劃247戶住家，全為1房及2房產品，每坪開價26萬，雖然單價不低，但由於地段佳，加上區域久未出現這種低總價產品，反應相當熱絡，進場約2週，週來人破百組，目前銷售已約2成。

以及基地位龍岡地區的「Hold住計劃」，分為「新世紀區」和「新世界區」，共規劃272戶住家及店面，主力為2房和3房的產品，每坪開價15.5萬，同樣是低總價產品，加上特殊規劃，開案兩週，累積來人也有破百組的成績，目前收訂約50戶，反應亦佳。

另外新進大樓案還有基地位龍岡路三段115巷內的「宜誠璽悅」，規劃117戶住家，為2至4房規劃，每坪開價15.8萬。而透天案則有基地位南亞技術學院旁的「龍昌富邑」，規劃13戶透天住家及8戶透天店面，總價從1280至3360萬，目前結構近完成，預計等蓋好就會正式公開。

資料來源：2011.11.21  住展企研室

政府擬以市價徵收補償及實施實價課稅等話題的延燒，預估101年公告土地現值的調幅將加大，土地增值稅的成本也可能隨之加重，太平洋房屋總經理鄭念祖建議，趁現在賣出房產，應可省下土地增值稅成本。

所謂的公告土地現值，係直轄市及縣（市）政府對於轄區內土地，由所調查之買賣或收益實例資料，據以估計區段地價，經地價評議委員會評定後，於每年一月一日公告。其主要作用，一為政府徵收土地時補償地價之依據，二為土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準。

從近三年的公告土地現值調幅表來看，前兩年（98、99年）的公告土地現值變動很小，98年的調幅，除了台北市在2.61%以外，其餘縣市皆在2%以下，新竹市甚至達-0.07%。99年的調幅也不大，全國的平均調幅只有1.70%，直到今年（100年），公告土地現值才有明顯的調升，像是雙北市的調幅皆在10%以上，新北市增加了15.33%，台北市的增幅也有12.08%。

鄭念祖總經理表示，近年房價(市價)飆漲，但公告土地現值卻未相對應的有明顯的增加，除了影響地方稅收外，也引發了民眾對稅負不公的疑慮，因此今年（100年）的公告土地現值加大了調整幅度；以首都台北市為例，98年的調幅為2.61%，99年則為2.12%，100年則一口氣增加了12.08%，比98、99年兩年的累計調幅都來的多；而12個行政區中，100年的公告土地現值調幅，以中正區的12.59%最高，另外還有信義區、大安區及南港區，其調幅也都在12.5%以上。

而今年房市雖然遭受奢侈稅、歐美債信風暴的衝擊及選前政治因素影響，目前呈現量縮價平的局面，但鑒於徵收補償爭議及實價課稅的議題，預估明年公告土地現值的調幅應會比今年還高，讓公告土地現值更貼近市價，健全房市發展，是政府對外宣誓要達成的目標，因此鄭念祖總經理提醒，欲賣屋的民眾，可得把握年底前的這1個多月，加快資產配置腳步，預估應可省下土地增值稅成本，提高獲利。

近期房市的”冷”氣候，在板橋這邊也受到影響，整體買氣較7~8月又再下降1~2成，而現在總價市場非常明顯，目前區內仍以2、3房去化較好些，換屋及豪宅型產品都很冷清。

區內最熱銷個案就屬「新站晶華」，開案約一個半月，70多戶已售出9成，行情大約在43~44萬/坪，論單價雖不是最便宜，但產品以2~3房為主，總價從888~1300多萬，在區內可說是所向無敵。就有其他案場表示，要等這個案賣完後，其他案子才能賣，由此可見其熱銷程度，目前剩下是26~35坪，廣告戶改為1085萬起。

除「新站」案外，尚有2、3房可賣的還有「世界之藝」、「文筵」，不過這兩案總價都較「新站案」的總價還多個200萬，反應就差了許多，不過因為地段及產品上都有其特別訴求，仍舊能去化，目前皆銷售5成。

其他個案部分，廣告媒體量最大的「新巨蛋」，來人一週可達50~60組，但因為剩下的坪數偏大，多數客戶都需回籠多次方能成交，以至成交速度非常的慢，目前行情在50~60萬/坪。

另一指標「湛然新天地」，銷售初期反應也不佳，近兩個月因為鄰近的遠雄大案「左岸」強銷，連帶拉抬了買氣，尤其是單價認知部分幫忙許多(遠雄案水岸戶70萬/坪)，目前銷售爬升到5成，行情在40萬/坪以上。

再看到總價4000萬起跳的大坪數案，去化則都十分緩慢，如「源邸」、「東方富域」，雖然來人仍舊不少，但去化速度完全無法跟小坪數相比。

新板特區除了「東方富域」外，終於又有新案加入，「橋峰A+」其實是之前「世界花園橋峰」的保留戶(A棟全棟)，開價達85萬/坪，因為位置沒有「東」案好，故沒有再創新高價位，不過該案基地條件佳，加上大陸工程營造加持，估計與「東方」價差不會太多。比較特殊的是，該案雖然人員已進駐，但正式公開時間會在農曆年前後，現場稱這段期間主要會經營自家VIP客戶及新板的區域客。

總觀市場，除了「新站晶華」外，銷售、人氣都又再下滑，本來還是房市還在大台北區前段班的板橋，現在與多數地區情況相仿，而一再講到的總價市場走勢，若相對低總的2、3房沒有案子出來接棒，很快區內都將剩下大坪數的產品，而這樣的情況也許只能等到景氣復甦後，才會有所好轉。

資料來源：2011.11.4  住展企研室

六大都會區10月房價較9月微漲0.53％，從交易量來看，六大都會區桃園交易量增加較多，10月較9月增加5％，顯示股市回穩有助帶動房市買氣。

　台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，歐債危機暫解，台股這波從9月26日指數6,877低點至10月31日的7,587點，總計上漲710點，房地產買氣也從9月急凍至10月開始轉為回溫。

　台北市10月房價每坪51.7萬，較9月每坪51.4萬增幅0.58％；新北市10月房價每坪28.5萬，較9月每坪28.3萬微增0.71％，房價仍未出現下跌跡象。至於桃園縣房價、交易量穩定成長，10月房價每坪13.8萬，較9月上揚2.22％。

　邱太煊表示，後奢侈稅時代房價交易呈「L」型，低總價、低單價產品最受青睞，且買方以自住客為主；高總價、高單價的上億豪宅買氣遲滯，主要是受奓侈稅，賣價加10~15％影響，買方不敢追價。

　另外，新北市外圍區域及桃園縣總價1,000萬元以內，每坪單價20萬以下的產品交易十分活絡。

　至於台中市和高雄市10月交易量較9月持續萎縮，惟萎縮幅度漸小，影響不大。台中市10月房價每坪14.9萬元，較9月下跌1.32％；高雄市10月房價每坪10.4萬元，則較9月微增0.97％。

　東森房屋董事長王應傑指出，「房市交易量下降如同放無薪假，是短期現象」。全台第3季買賣移轉棟數較去年同期縮減12.4％，房市受政府課徵奢侈稅及歐美金融問題使交易量受影響，中古屋房價並未明顯調降，僅依個案調整5~10％。

　至於預售屋因受單價高、公設比高、總價高的三高影響，價格已有10~15％的降幅。

　王應傑指出，大台北區因過去幾年投機客比重高，未來將呈價穩、量微升現象，土地供給大的區域則勢必呈價跌、量減的情況，一般來說，消費者觀望期約3個月，有需求購屋者在排除不確定因素後，仍會進場購屋。

最近部分科技產業傳出實施「無薪假」，房市也飄出陣陣寒風，新竹竹北一帶預售屋，檯面下有建商醞釀降價求售，另外今年全台將有2,000億元新案，選擇先避鋒頭、延年後再戰，使得今年全年的預售屋新推量大幅減少。

　住展雜誌研發長倪子仁表示，今年以來房市利空頻頻，使得北台灣的推案量未如預期的出量，預估全年的推案量在7,300億元左右，較去年的9,300億元，足足萎縮2,000億元，年減幅將超過2成。

　下半年以來的房市景氣未見轉好，民眾信心不足之際，部分預售屋接待中心「等嘸人」；最近，有些電子高科技產業醞釀鼓勵員工放「無薪假」，使得原本表現不錯的新竹房市出現陣陣涼意，據悉竹科園區附近有些預售屋，希望降價求售，為歷年來罕見。

　倪子仁表示，最近冷氣團籠罩全球景氣，新竹科學園區公司放無薪假的消息，最近甚囂塵上，使竹北預售屋現場的來人、成交組數明顯滑落，購屋客戶觀望心態愈來愈明顯。

　住展雜誌調查，竹北目前預售屋新成屋的可售戶數，有5,000多戶。在景氣下修之際，潛在買方可以貨比三家，因此，已有建商降價求售，希望能挽回銷售頹勢。

　不過，台北市預售屋房價，業者普遍表示，儘管成交量減少，但仍沒有下修的空間。

　國泰建設協理陳仁澤表示，地主堅持不降價、國有地又停止釋出，台北市房價易漲難跌。

　興富發建設董事長鄭欽天表示，台北市和新北市土地易漲難跌、預售屋房價要下跌根本微乎其微；尤其，三環三線、捷運等重大交通建設經過之處，還會逐漸拉近與台北市中心的距離。

房地產得在十月檔期奮力一搏，以免年底選舉到來，影響買氣。而因此近來業內人忙翻天，有些預售案一直在醞釀，只等號角一響，廣告便將大舉登場，且拭目以待。

建案廣告找藝人代言，有時需考量風險。何以故？八卦狗仔滿街都是，萬一代言的主角登上周刊封面，可就不妙了。形象好的知名人士，確有助於工地銷售。最起碼現場活動時，會吸引不少粉絲到場，氣勢便熱烈起來。許多購屋者都有這種經驗，當初衝動訂房，到底對還不對？

倘若有這樣的問卷，光問當時買下房屋，現在感受如何；相信八成以上都會表示做對了事，因為房價多半漲上去了。若說有後悔的部分，肯定是「為什麼不買更大坪數的」，事實如此，手上坪數愈多，賺得愈多。晚幾個月再買，就得付更高的價錢。

例如，桃園南崁溪旁的高樓住宅，去年此時每坪單價在十六、七萬元左右。一般認為此區段供應量大，房價只能守平，漲不上去。連銀行房貸估價員也沒看好，不肯照合約八成放貸。然而，奢侈稅打下去之後，事隔半年多，同一棟樓同一層鄰戶日前成交，每坪已廿三萬元。

這個漲幅很可觀，已超過三成。或許有水景的房子，高樓層較喫香，可是買方肯付出比行情還高許多的代價，顯見市場機制並非那些劃曲線玩統計數據者所能臆測。就像中和賣水景的大建案，每坪單價也調到七、八十萬元，令雙和住民憂喜參半。有屋者喜，無屋者憂。

有景致的住宅，如今總要貴些，人們寧可多花錢，圖個長期的好視野。是故，面對溪流、湖海、大公園、校園、樹林的建物，身價多半看好。不過，小學的噪音太吵，很多人受不了；大學校舍美觀，又有園林、也不嘈雜，如師大、台大，周遭都是昂貴的房子。近時有大量的建案將推出，小環境決定身價和成敗，大家走著瞧，看看靈不靈！ 

資料來源：2011.10.28  住展房屋網

宜蘭市今年以來共已推出24案，其中有10案集中在東港地區，主要原因是此區鄰近北宜高，外來的客源穩定，再者市區房價都逾千萬(透天)，運動公園附近更高達二千萬以上，而東港地區則在六、七百萬間，因此銷售成績相當亮眼；近期更因銷售屢創佳績，單戶總價也直漲近兩成，達八百萬以上。

前期像「松欣頤和園」、「延平華第」、「文風翠庭no11」、「陶然居no3」等，都在短期內銷售一空，而約在第二季公開的「紘大旺築」、「文風翠庭no11」、「慈安頤和園」等，也皆已進入銷售尾聲，因此近期又推出一批新案搶市，這些新案有「鴻運大街」、「馥麗人生」、「憬德一品」等，其中最新個案「憬德」案，主力總價約在830萬/戶，主要是地段就在宜商旁，且面寬、地坪皆大，故公開不到一個月就已去化四成之多。

據了解，當地因距北宜高只約五分鐘，因此不少在台北工作的回鄉客購買，因為從宜蘭到北市上班通勤，車程只約三、四十分鐘，但與新北市的三峽或林口相比，單坪房價約少了一半，而且在宜蘭可買一整棟的透天厝。

資料來源：2011.10.25  住展企研室

在輕軌捷運公聽會後，9月14日又有淡江大橋送審消息，淡水火熱的房市看來只會繼續增溫；建案大量聚集的北淡水目前仍是最熱的區域，大案「台北灣」、「丰悅夏宮」帶頭，媒體廣告量釋出大量，人氣買氣都十分暢旺，目前維持每週百組以上來人，以及20戶以上的亮麗成交量，其中「台」案已準備推出第三期「江南」，希望延續熱度繼續衝。

而這樣火熱的氣氛，看來也感染到了小坪頂及南淡水區，小坪頂上最近最紅的就屬萬通集團的「台北2011」，坪數為45~112坪，規劃2棟29層住宅大樓，另有1棟2樓社區會館。其主要客層以對岸為主，除了台灣外，在北京、上海也都設有接待處，加上網路等等管道，銷售人員聲稱已售出20多戶，多數是對岸客戶購買，目前表價63~85萬/坪，採不二價銷售，僅有貸款多寡有一些些優惠。

另一指標「半山滙」反應也不惶多讓，目前去化也有近2成，成交大多是北市客戶及台商，該案廣告量是小坪頂銷售建案中釋出最多者，週來人可達40多組，目前行情平均在40多萬/坪。「環遊郡」部分，目前主打「采迭區」的透天住宅，總價2100~3780萬，不過目前反而以剩下不多的樓中樓住家，賣得較好，小坪頂區內也僅有本案有這樣的產品，故具相對稀有性，樓中樓單價開價28萬/坪。

而在紅樹林及竹圍一帶，雖然不像小坪頂及淡海熱絡，氣氛使然，如「托斯卡尼」、「米蘭藝墅」等，來人量及成交量在最近也都持續有在成長，加上還有如「璟苑」、「天做岸」等新案將加入，後勢看來也是頗為樂觀。

每年選舉前必定會出現的淡水旺季，今年看來也是如預期般上演，在選前淡水通常就會有建設計劃、利多，雖然事實証明都是一場空，但還是能吸引到大批的看屋客前來；不過依目前這些建設的進度來看，這次或許有可能是”真的”，大家都希望這次政府是玩真的。

資料來源：2011.9.28  住展企研室

大同公司規劃活化中山北路三段的大同公司總部，在房地產業界眼中，中山北路猶如「台北表參道」，開發辦公大樓、零售和住宅等複合產品，都有利基。若依目前土地現況來開發，占地至少1.3萬坪的土地，潛在價值上看190億元。

　大華不動產估價師事務所所長張義權昨（19）日表示，大同公司中山北路土地的地段條件，若依現有土地使用分區、不依都市計劃途徑辦理土地變更的話，每坪土地至少150萬元；若依1.3萬坪基地面積，土地價值保守估計上看190億元，是台北市中心少見的大塊方整面積的土地。

　張義權建議，中山北路素有「台北市的表參道」之稱，文化、時尚、歷史、休閒和辦公、居住空間都充份融合，大同總部又鄰近淡水捷運線和蘆洲捷運線的雙捷運交會點民權站，因此潛在的再開發價值很可觀；若大同不想要揹負變賣祖產的罪名，建議可採合作開發的方式。

　華固建設總經理洪嘉昇表示，就大同公司中山北路總部的基地條件、開發潛力來看，絕對是台北市一塊絕無僅有的大面積方整土地，若以開發為高級住宅來看，「每1坪勢必站上3位數。」

　洪嘉昇分析，若大同尋求和建設公司合作開發，一定有很多建商想要爭取合作。不過，這塊地擁有開發為高級住宅的潛力，因此建議採都計變更模式，朝向工變住辦理，即使必須捐地30％，但將來的開發價值、可創價空間，才會更大。

桃縣房市 錢景看好

歐、美債信風暴陰影下，股市動盪不安，桃園縣房市仍傳佳音，不僅交易量在全台六大都會區跌幅最小，近期交通部高速鐵路工程局公開標售案，桃園站區土地再創天價。

奢侈稅後全台房市交易下滑，高鐵局近日一口氣標售桃園、新竹、台中、台南站區共14宗土地，是七年來最大規模，更成土地買氣風向球，結果13宗脫標，尤以桃園站區其中一筆最熱門且創天價。

台灣房屋研究中心副理江怡慧表示，這次最熱門的土地標號是桃四，面積394坪相當大塊且方整，並面河岸，周邊住宅區土地行情單價約每坪28至30萬元，結果吸引宜誠建設、築圓建設、區域內的投資常客等12封標單搶標。

江怡慧說，開標結果許姓民眾以每坪39.3萬、總價1億5,481萬元得標，相較去年桃園站住宅區土地標出每坪29.2 萬元，一年不減反漲，漲幅更高達34.59%。

在這次標售的四大站區住宅區土地中，桃園站有六筆可建地，標售底價每坪介於15.2萬元至25.5萬元，也較去年部分區段最高每坪16萬元的底價，高出9萬元。

台灣房屋研究中心調查，六大都會區8月交易量下跌7.3%，修正幅度較大的是台北市12%、台中市跌10%，交易量跌幅較小的是桃園縣2%、高雄市跌3%。

就8月平均房價而言，僅桃園縣、高雄市比7月上漲，漲幅各為2.27%、0.97%，桃園縣仍略勝一籌。

台灣房屋研究中心執行長邱太火宣表示，日前股災使得不少股市大戶受傷，房市價格也稍有鬆動跡象。但桃園房地產行情在地理上接臨大台北都會區，高鐵、航空等利多激勵下，房價明顯抗跌。

資料來源：2011/09/19 經濟日報

近期的基隆房市表現呈兩極化，幾個量體較大的指標案，配合大量媒體的釋出，加上近期天氣穩定，吸引不少台北的客戶，銷況多還不錯，而一般個案，依然以區域客市場為主，近期受到農曆7月到來的影響，因此來人和成交都略有減少。

像基地位碇內地區的「麗寶台北大鎮」和「豐禾」兩個指標個案，近期都不約而同的釋出媒體強銷，不管是報紙、廣播、帆布廣告都可以見到它們的蹤影，而兩案也同樣訴求低總價和低自備來吸引台北的首購客，效果不差「麗」近期週來人可達80多組，北市客佔了約7成，成交狀況良好，而「豐」案最近打出39萬起的低自備款，銷況也較之前平順。

而近期在各地也有不少新案子公開，像有一段時間沒有新案的百福社區，在福一街就有一新大樓案「百吉華廈」開始銷售，該案規劃24戶住家和3戶店面，住家均一3房產品，而且還是先建後售，產品和規劃頗符合區域需求，惟本案開價每坪21萬，高出區域行情不少，能否為當地客所接受，有待時間驗證。

接著是位安樂區基金一路上的「大武崙金店面」，該案為乙種工業用地，規劃20後透天店面，總價1050至1850萬，目前結構已近完成，預計年底就可交屋。另外還有位深澳坑的指標案「普羅旺世」，預計在11月會推出二期產品，初步規劃為一百多戶的大樓產品，坪數80坪起跳。

資料來源：2011.8.16  住展企研室