房仲：房貸低 申貸前先試算

根據央行統計顯示，從五大銀行新承做購屋貸款利率已連續37個月跌破2%，相對有利低價區的首購民眾。房仲表示，一旦經濟重回復甦，利率可能再升，購屋人最好申貸之前試算。

為加速經濟擺脫金融海嘯的威脅，各國大舉實施量化寬鬆政策，除了直接將資金注入市場外，也將利率下調至罕見的低利水準。央行統計，從2009年2月五大銀行新承做購屋貸款利率跌破2%以來，已連續37個月低於2%。

信義房屋 (9940) 表示，央行五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率統計顯示，新承做購屋貸款利率從最低的 1.616%，已逐步調升至1.899%。

以2008年9月新承做購屋貸款2.859%試算，貸款新台幣500萬元，20年期推算，每月本息平均攤還2萬7378元；以最新的1.899%試算，每月本息平均攤還的金額為2萬5056元，一年便可節省近2.8萬元。

信 義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，低利率有助大台北以外的房市，以整體房價水準來看，桃園的平均房價水準是新北市的一半，為台北市的1/4，其他都會區 房價水準與桃園相似，在奢侈稅上路後，大台北以外的區域受影響相對有限，就是因為就業環境穩定，房價相對平穩，與低利率等條件。

信義房屋南崁忠孝店店長黃范銘指出，大台北地區與桃園房價相差甚多，台北客選擇到南崁地區購屋較偏好總價500萬元到800萬元的大樓產品，由於現在房貸利率相對低，且桃園地區房價不貴，因此一般住宅產品貸款金額並不會太高，經試算後，客戶普遍可以接受也負擔得起。

蘇啟榮認為，一旦國際金融情勢好轉，加上經濟回復成長，寬鬆貨幣政策可能趨緊，利率的確有可能反轉向上，建議購屋人最好先試算一旦利率走揚，每月會增加多少房貸金額支出。

資料來源：2012/03/26  中央社

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40年房貸上路 承作銀行業績增3成 學者憂長期利率風險

永慶房屋與星展銀行推出40年房貸，每月還款2萬多元，減輕壓力，但市場意見分歧，有人認為此舉能讓年輕人買得起自己的窩，但房產專家多半持反對意見，認為揹債40年太過沉重，星展銀行統計，自40年房貸推出後，房貸業務量成長3成，客戶大多為年輕首購族。

40年期房貸利率調整有一定風險

素 有「房產空頭總司令」稱號的政大地政系張金鶚表示，民眾不要因為看到短期負擔少就搶買，因為40年在利率調整上有一定風險，金管會應該要求銀行及仲介，必須善盡告知風險的責任，別「陷人不義」，尤其在現今房價過高的時期推出這樣的方案，「時機點並不恰當」，張金鶚認為，除了自住客買氣因而增加，投資客也可 能藉著每月小金額攤還，而短期炒作增加投資籌碼，他強調，問題出在房價，民眾不要被行銷手法牽著走，得把長遠景氣表現和利率風險納入評量。

玄 奘大學財金系副教授花敬群指出，40年房貸並不是健康市場，某種程度而言更是創造「次貸風暴」。他認為對銀行來講，40年房貸有風險在，就市場面而言，首購族意願也不是太高，因為40年已經接近大半輩子的時間，揹房貸這麼久，是「很難想像的一個時間」，尤其現今利率不高，算出來的攤還利息並不太驚人，倘若 40年利息從2%漲到6%，利息就不僅差距一百多萬。

提高購買力信心 恐間接拉抬房價

投 資客黃家進說，這項提案將有效提高自住客的購買力信心，比方原先預設買1000萬元的房子，現在可能會提升到買1300萬元價格的房子，間接拉抬房價，他 同時指出，40年房貸並不會使房子變成「二代宅」，也就是由父親償付部分房貸，再交由兒子接棒清償，理由是大部分在台北買房的，都是外來客，平均12年換 一次房子，很少有人40年不轉手房地產，因此黃家進認為這項提案，實質效益並不大。

目前星展銀行會審查申請貸款人條件，房貸利率最低可達1.88%，往後即採浮動制，隨央行公布利率調整，但同時規定，貸款者與房貸的年限，加起來不能超過75歲，僅適用於無自用住宅者，及經濟狀況良好者。

千萬房每月還款少4成 多付百萬利息

至 於就20年及40年期貸款者的負擔情況，若林先生第1次買屋，房價為1000萬元，向銀行申貸8成，800萬元貸款，利息都以1.88%計算，若選擇20 年期，每月須攤還4萬20元，但若選擇40年期，每月僅還款2萬3730元，可減少1萬6290元房貸壓力；但相較之下，選擇20年期本金加利息繳960 萬4800元，若40年期卻須支付1139萬400元，多了178萬多元，等於每月還款減少4成，最後得多付上百萬元利息。

資料來源：2012/03/26 鉅亨網

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2月新增房貸 微揚

房市329檔期買氣，成為中央銀行檢視房市政策成效的重要指標。中央銀行昨（23）日公布，五大銀行2月新增房貸為334.54億元，較元月僅小增5.7億元，顯示市場買氣不振，向銀行申貸的民眾減少。

根據央行統計，今年元月因適逢農曆過年，新增房貸金額較去年12月大幅減少，而去年農曆過年落在2月，考量季節性因素，將今年1月與2月新增房貸金額加總後與去年同期相比，結果大幅衰退256億元。

央行經研處副處長陳一端表示，這顯示房市交易狀況比去年降溫不少，央行將密切關注3月房貸數據，以確保金融穩定。

五大行庫是指台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行和第一銀行，這五大銀行房貸市占率接近四成，具有代表性。

陳一端指出，2月五大銀行新承做房貸增幅下滑，主要是公股行庫承做「青年安心成家」優惠房貸60億元，較元月減少5億元，以及農曆春節過後，房市交易尚未回穩等因素影響。

要確定炒房風氣是否受到政府政策壓抑，接下來的329檔期是關鍵，央行不只看建商推案量，也會觀察房市的銷售情況，做為政策成效參考。

陳一端說，去年第四季以來，因景氣趨緩、奢侈稅上路及金融市場許多不確定因素影響，房市交投降溫，台北市、新北市2月的買賣移轉棟數持續下滑，較去年同期分別下跌31.86%和42.19%。

資料來源：2012/03/24  經濟日報

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7月起養房防老 限貸5到6成

時代變了！「養兒防老」已經過時，現代人要「養房防老」，行政院日前決定擬自七月起試辦，首波選擇台北市、新北市、高雄市等三地，對象是六十五歲以上擁有不動產且無繼承人的單身老人，初步開放名額一百名。

■　高齡社會來臨 養房養老成趨勢 

根據內政部社會司規劃報告內容，台灣早在民國八十二年就邁入人口老化社會，民國九十七年時六十五歲以上老人占比達十．四％，預計一○六年將達十四％，已達到國際高齡社會標準。

目前研商的方案，首波試辦由公股行庫的土銀負責，目前規劃六十五歲最高可貸房屋淨值的五成、七十到七十四歲可貸五成五、七十五歲可貸到六成，若老人去世，銀行為取回貸款，房屋將會拍賣，拍賣扣除貸款後餘額則納入專屬基金，做為未來推動以房養老的財源。

■　貸款條件限制多 房仲:佔老人便宜

經過四次以上會議，相關部會決議最快七月起試辦以房養老，並成立專屬基金；試辦對象選定六十五歲以上單身國民擁有不動產、無繼承人，且因擁有房產未能符合低收入戶資格者，貸款成數則依年齡不同，可貸到房屋淨值的五到六成不等。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，從目前的辦法來看，試辦效果恐將不佳，主要是貸款僅房屋淨值的五到六成，單身老人乾脆拿房產向銀行抵押借出更多金額，何須透過政府的以房養老制度，這辦法看來似乎未臻完善就倉促推出，且有政府占單身老人便宜的味道。

資料來源：網路地產王  2012/03/23

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目標首購族 星展推40年房貸

為減輕年輕首購族的房貸還款壓力，星展銀行即日起推出貸款期間最長達40年的房屋貸款專案，協助年輕首購族一圓購屋夢。

星展銀行表示，據內政部營建署公布的2011年第4季住宅需求動向調查，台北市的房貸負擔率約56.2%，相當於台北市購屋者每個月有超過一半的薪水都拿來付房貸。

另據房仲業者調查，近期北市房價所得比再創新高，有購屋需求的消費者平均需要不吃不喝14.3年才能買得起房子。

星展銀行（台灣）消費金融處處長唐正峰指出，有別於傳統最長20年的房貸，星展承辦40年的房貸，除了可大幅降低購屋者每月月付金還款的壓力外，也提高購屋預算。

舉例來說，以新台幣500萬元的貸款、貸款利率2%試算，貸款年限20年的月付款約為2萬5294元；在相同貸款條件下，若將貸款年限延長為40年，月付款將降低為1萬5141元，每月的月付款可少繳約40%。

另外，在相同的貸款條件下，若以每個月月付款3萬元，貸款成數8成試算，貸款20年，能購買的房屋總價約750萬元；一旦符合銀行相關審核條件，將貸款年限拉長為40年，房價預算可提高為1250萬，提高近70%。

資料來源：2012/03/23  中央社

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財部：青年優惠房貸必要時得予延長

財政部為協助無自有住宅家庭購置住宅，於99年12月1號推出「青年安心成家購屋優惠貸款」措施，由臺灣銀行等8家公股銀行以銀行自有資金承貸，實施日期至101年底，屆時將視房屋市場情形及民眾實際需求，再行檢討，必要時得予以延長

截至101年2月底止，各公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」共計受理4萬8千多戶、1,726億元，實際撥貸4萬5千多戶、1,578億元。

資料來源：2012/03/23 中廣新聞網

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青年房貸擬推40年期 申請限制多

協助年輕人購屋 財長指示公股行庫研議拉長貸款年限 申請限制可能變多

財政部將指示公股行庫研議推出40年期房貸，以協助年輕人購屋。公股行庫目前辦理的青年安心成家貸款，貸款期限最長是30年，一旦拉長到40年，想要買房子的年輕人，將有更多選擇。

公股行庫主管表示，房貸期限一旦拉長到40年，除要看借款人的年齡外，可能還要評估房屋的屋齡狀況等條件。

國內房仲業者與民營銀行合作推出40年期房貸，每月還款金額少四成，但總利息支出增加，立委盧秀燕昨（22）日在立法院財委會質詢指出，財政部會不會積極鼓勵公股行庫開辦40年期房貸。

財政部長劉憶如表示，希望公股行庫往這個方向走。但為考量銀行資產安全，40年期的貸款對象須有年齡限制，也要有收入。至於貸款對象年齡上限，應在30多歲，她現在無法具體說多少歲，但若超過40歲可能就太大了。

初期推動銀行的態度可能較保守，貸款對象可以更年輕一點，尤其現在利率低，銀行面對固定利率承貸壓力更大，不過，還是有很多彈性，浮動利率也是可以考慮方案。

劉憶如表示，下次與公股行庫開會時，會請公股行庫研議推動40年期房貸。目前的青年安心成家貸款，貸款期限最長30年，未來推動40年期房貸，是將青年安心成家貸款期限延長至40年？或另訂專案？劉憶如說，等評估後再說。

行庫主管指出，青年安心成家貸款最早推出的貸款期限是20 年，去年延長到30年，貸款期限拉長，對借款人來說，每月本息攤可以減少，但合計要繳交的利息更多，因此要看借款人的需求而定。

資料來源：2012/03/23  經濟日報

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8大行庫擬推40年期房貸 採浮動利率，瞄準首購族

財長指示研議8大公股行庫推40年長期房貸專案。財長劉憶如昨（ 22）日在立院財委會答詢時指出，1年多前她就曾在政院內部會議中 建議研究為期40年的長期房貸專案，以協助青年購屋，接下來她將指 示8大公股行庫研議。

她並指出，由於天期長，因此考量銀行的資金風險，相關方案採取 浮動利率將較佳。

金管會銀行局副局長張國銘昨天傍晚則強調，以現行法令規定，銀 行可自由決定是否推出相關房貸，但風險控管必須自行負責，且最好 詳細告知客戶可能的風險，例如一旦利率反轉，利息負擔就會增加。

且因40年的房貸必須屬「無自用住宅放款」，也就是只針對首購族 ，買第2間房子的人可能無法不適用。

張國銘解釋，銀行承作40年期房貸，要注意風險控管，因為會選擇 這類商品的消費者，經濟狀況普遍較不理想，年期這麼長，如果遇到利率反轉，就可能繳不出錢，因此銀行除仔細評估客戶屬性，更要把 可能風險詳細告知客戶。

立委盧秀燕昨天在立法院質詢時指出，星展銀行與永慶房屋合作推 出40年期的房貸專案，是國內第一家推出40年期房貸的銀行，8大公 股行庫應可比照辦理。劉憶如當場表態，指非常認同。

至於申請者年齡方面，劉憶如答詢時表示，應可讓30幾歲的人提出 申請，不過由於期間從30年拉得更長至40年，因此將請行庫進一步研 議適用年齡層門檻。

大型行庫主管對此指出，若要研議長達40年的房貸專案，「只要是 利率均採浮動而非固定，年期由30年拉長到40年不是問題。但行庫主 管也分析，絕大部分20年期的房貸，大約可在第10年還完，高貸款成 數對貸款人反而較具誘因。

行庫主管引述銀行法第38條指出，一般房貸最長只有30年，但自用住宅者可排除此限到40年，現在問題在於利率，先前土銀曾奉央行指 示研議20年期的固定利率房貸專案，當時利率水準訂在3.5％，但因 資金風險太高，還沒問世就喊卡。

目前財政部推出的青年安心成家房貸專案最長也有30年期，只要是 20～45歲者都可申請，利率頭2年有固定、機動利版本可選，但根據 各大行庫統計，因市場利率相當低，大部分客戶都選機動利率；至於第3年後則一律要採機動利率。

至於未來8大公股行庫將另推專案，還是就原本的青年安心成家專 案往上加碼10年，劉憶如表示，要等行庫研究後再決定。

資料來源：工商時報  2012/03/23

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40年房貸 金管會：第2屋不可貸

限制首購族申辦 劉憶如建議年齡上限30多歲
銀行要控制風險 年齡加房貸年限不得超過75歲

房仲業者和民營銀行宣布推出40年期房貸，每月還款減少4成，但利息相對增加。金管會昨天表示，法令上允許銀行推出40年房貸，但只准許首購族申辦，如果消費者是買第2棟房子（第二屋），就不能申辦40年房貸。

目前銀行業裡，星展銀行、安泰銀行都有推40年房貸產品。

財政部長劉憶如昨天表示，她希望公股行庫也能往這個方向走，但貸款對象須有年齡限制，「上限可能在30多歲左右」。

金管會銀行局副局長張國銘說，40年房貸的期限很長，對銀行的還款風險也跟著拉長，因此銀行也有必要控管風險。例如，有銀行就規定，貸款人的年紀加上40年還款期限，不能超過75歲；換句話說，在35歲以前才能申貸40年期房貸，這就是控制風險的方式之一。

劉憶如昨天在立法院財政委員會備詢，立委盧秀燕詢問，泛公股銀行是否推動40年房貸？劉憶如說，一年多前，她在經建會主委任內參與行政院政務會談，就公開建議台灣應建立40年房貸，協助青年安心成家；現在出任財政部長，她也希望公股行庫朝此方向辦理。

劉憶如也表示，房貸延長40年，對青年非常有幫助，但要考量銀行資產風險，可以採取浮動利率，貸款對象應該要有年齡限制，第一步可以更年輕一點，否則銀行可能壓力比較大，「上限可能在30多歲左右，超過40歲可能太大了」。

金管會銀行局副局長張國銘說，金管會本來就准許銀行開辦40年房貸業務，但因為40年房貸的還款期限長，貸款人也可能會碰到利率反轉大幅向上的風險，造成每月還款負擔大幅增加，因此銀行必須在貸款前先提醒客戶了解相關風險。

張國銘表示，40年房貸主要是針對還款能力比較差的客戶，因此主要是針對首購族推動，如果是「買第2戶」的消費者，就不能申辦。

此外，劉憶如還鼓勵公股銀行開辦微型企業貸款。她表示，初步規劃是申貸的微型企業要有營利事業登記和稅籍，以有口碑、商譽和有周轉需求的微型企業優先，還要兼顧銀行健全。

※房貸試算》 貸款計算機（本息定額攤還）

1.比較年限延長的差別：若以購屋1千萬元、貸款8百萬元、20年期房貸、平均年利率2%為例，則每月應繳4萬多元，到期總償還金額971萬元。

2.案例同上，若改為40年期房貸，則變為每月只需繳2萬多元，但到期總償還金額增高為1,162萬元，須比20年期房貸多繳191萬元。

資料來源：聯合報  2012/03/23

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瞄準首購族 房貸可分40年還

房仲整合推優惠

瞄準首購族購屋市場，多家房仲業者紛紛推出優惠房貸，償還期限最高還可達40年之久。

永慶房產集團統計，今年首購族購屋買氣比去年多5%~10%，成為房市主流，但房價所得比卻節節高升，民眾必須不吃不喝十幾年，才能在台北買個窩。

為減輕購屋壓力，永慶房屋提供首購族多項房貸服務，整合11家完整銀行房貸優惠資訊，其中房貸最高可貸款85成、最低利率1.84%、最長40年期。

台灣房屋的房貸服務，最高也可貸款85成，利率最低1.84%，至於長達40年期的貸款專案，台灣房屋表示，目前配合的銀行大多為20年期，並沒有長達30~40年的情況，且時間拉長，表面上負擔變輕，但實際上利息會變多。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，一般銀行貸款多在7成左右，會針對客戶的信用狀況提高額度，若客戶名下沒有房子，貸款成數可達8成或更高。

她說，民眾除透過房仲配合的銀行，及自己常往來的行庫可取得較高成數，也可多留意政府提供的購屋優惠房貸，如青年安心成家方案，營建署版最高貸款200萬，財政部版最高500萬，前2年零利率，對首購族不無小補。

資料來源：聯合報  2012/03/22

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40年房貸／利率若走高 負擔會變重

有房仲業者與銀行業者合作，推出償還期長達40年的房貸。

金管會昨（22）日表示，只有無自用住宅者可以辦理40年房貸，且要注意銀行有些額外限制。

銀行局副局長張國銘表示，像星展銀行就規定，貸款者與房貸的年限，加起來不能超過75歲。其他銀行應該也有類似的規定。

大型公股銀行個金主管表示，房貸期限拉長，表面看來民眾每個月支付的本息較少，但總體來看，要付擔更多的利息，此外，長期利率不確定因素太高，一旦利率反轉向上，民眾可能會吃不消。

市面上的房貸方案，多半是20年期，不過，銀行業對於非志願的失業勞工，房貸償還期限可以展延至30年。

有業者打算推出償還期限長達40年的房貸案，張國銘說，法規沒問題，但僅適用於無自用住宅者，如果是購買第二棟住宅，就不行。

其次，金管會將請銀行自己控管放款風險，像星展銀行等都有訂額外的規定，也請銀行必須評估房貸戶的還款能力。

第三，一般都是經濟條件不佳的客戶，才會用到40年期房貸。不過，不管客戶的經濟條件好壞，銀行都應該在事先充分告知風險，因為一旦利率反轉向上，房貸戶的負擔會加重。

畢竟，還款期限愈長，房貸戶要承受的風險也愈大。

※房貸試算》 貸款計算機（本息定額攤還）

1.比較年限延長的差別：若以購屋1千萬元、貸款8百萬元、20年期房貸、平均年利率2%為例，則每月應繳4萬多元，到期總償還金額971萬元。

2.案例同上，若改為40年期房貸，則變為每月只需繳2萬多元，但到期總償還金額增高為1,162萬元，須比20年期房貸多繳191萬元。

資料來源：2012/03/23  經濟日報

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首購族．11家銀行提供優惠房貸 利率最低1.84％

大台北地區房價持續漲，讓首購族望屋興嘆，但針對首購族買房， 國內有11家銀行提供優惠房貸，其中房貸最高可貸款85成、最低利率 1.84％，最長可貸40年，讓首購族每月可少負擔1/3的房貸，減輕買 房壓力。

民國100年、101年是相當特別的年份，根據內政部統計，98年結婚 者才11.7萬對，但民國100年結婚對數已攀升回16.5萬對。

結婚、生子向來被房仲業視為房屋的剛性需求，根據永慶房產集團 預估，今年首購族購屋買氣比去年多5-10％，為房市買方重要族群。

然 而，因北市房價漲太多，今年台北市房價所得比，較民國96年至 少漲了3成，大部分所得不高者根本買不起北市房。為了減輕首購 族的財務壓力，不少銀行都提供一些首購族的房貸優惠，不但低率可 以低些、房貸年期最長可達40年，另外也可以貸到8成、甚至85成， 有助降低購屋成本。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，因為各銀行要求條件不一，不同 首購族群可依自己現階段經濟狀況與需求，謹慎選擇最適合的房貸。

例如已擁有穩定收入、但自備款不足，建議可選擇貸款成數最高可 到85成的優惠房貸，如渣打、匯豐、澳盛、大眾及花旗等；若是想買屋，但又怕每月被房貸壓力壓得喘不過氣，可選擇40年期房貸計畫， 每個月月付貸款金可以少1/3。

例如王先生買房貸款1,000萬元，房貸年息皆以1.98％計算，若房 貸20年期，每月的本息要50,494元，但房貸40年期計算，本息還款月 付30,177元，每月可減少20,317元。

目前可以作到40年期房貸的銀行有星展銀行，另外，合庫作首購族 房貸則不必綁約，首購族可隨時還貸款。

資料來源：2012/03/22  工商時報

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房市降溫利率飆 建商融資壓力大

大型行庫紛拉高土建融利率 有的升到3.2% 「不熟客戶不辦」貸款成數降到5成

房市景氣降溫，大型行庫對房市景氣看法趨保守，台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等大型行庫紛紛拉高土地及建築融資利率，從2.75%升息到3%，甚至達到3.2%，而且「不熟的客戶不承辦」，建商融資壓力大增。

金融界人士透露，土建融授信條件愈來愈嚴格，除了提高利率，銀行還要看建案銷售率決定放款，土建融利率如果拉到3%以上，「銷售率最好是不低於50%」。

中央銀行今天理監事會議，市場普遍預期，央行利率政策將「不會動」；但是央行不升息，部分大型銀行卻針對土地與建築融資「主動升息」，凸顯房市降溫，銀行放款也愈來愈謹慎，是否進一步緊縮措施，有待觀察。

不動產龍頭銀行土銀董事長王耀興日前預測今年房市「比較保守」，土銀前2個月只做1件金額逾10億元的大額購地貸款，較去年同期大減2成左右。

據了解，目前土銀承做建商土地和建築貸款利率，已從2.50%左右，往上拉到介於2.75%到3%附近。

合庫主管說，由於額度有限，合庫目前只接「熟悉的客戶」，不熟悉的客戶已經不做了，而且儘量壓低成數，融資利率也普遍高於2.50%。

台銀說，除非是該行往來的優良建商，利率仍在3%，其餘大都在3%以上，貸款成數也下調到5成，「因為房市前景不看好，主要是考量到風險。」

華銀也表示，今年承做土建融的案子不多，「只是偶爾做一、兩件」，利率介於2.75%至3%；供給量大的地區，如淡水、八里、林口及三峽等地區利率都超過3%。

華銀貸款成數也往下調，政府打房後，成數降到5成，有些地區甚至只有3成，例如淡海地區如果1坪銷售價是18萬，大概只會貸6至8萬元。

銀行業者表示，目前除台北市地區很好的建案，或信用佳的老牌建商，土建融利率有機會拿到2.5%之外，其餘都提高到2.75%至3%，甚至很多案子都超過3%。

為穩定房市，央行、財政部聯手出擊，1月分北市、新北市房屋移轉棟數年減逾67%；因為對不動產前景看法「有點疑慮」；業者說，為降低風險，銀行紛紛從拉高利率、降低成數至5成等方面下手。

資料來源：2012/03/22  聯合報

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公教房貸利率 最低1.64%

銀行優惠放寬 直系親屬也可申貸

公教人員由於收入穩定，工作不受產業景氣影響，薪資收入也有一定水準，為銀行眼中具還款保證的優質客戶。目前除華南銀行續辦「住福 會」提供的公教人員「築巢優利貸」專案，最低可獲得1.64%利率外，許多銀行也針對公教人員提供房貸優惠，給予低利率與高成數待遇，甚至將優惠放寬至直 系親屬。

華南銀行對公教人員的認定為「中央及地方各機關、公立學校及公營事業機構編制內員工」，符合身分的本人及配偶之房屋皆可獲得最低1.64%的利率，貸款期限最長20年。

中華郵政納職業軍人

其他銀行則受限央行規定，利率最低僅1.84%，但在身份認定上，通常比華南銀 行來得寬鬆，例如在公營機構服務滿2或5年以上的約聘僱員工、公立學校軍訓教官、軍醫院之醫護人員、同一大專院校3年以上講師、私立學校教師等也可視為公 教人員；中華郵政甚至將職業軍人列入專案中，可享同等專案優惠。
相較華南銀行限本人及配偶的房產才可申貸之規定，其他銀行則放寬至直系親屬名下房產也可申貸，彰化銀行表示，許多家長買房贈與子女，若選擇華南銀行專案，便無法貸到公教人員優惠利率。
此外，多家銀行貸款期限最高可達30年，比華南銀行規定期限長，第一銀行消費金融商品部表示，貸款期長較適合缺乏資金，或剛進入職場的公教人員，每月攤還的本金利息較少，還款壓力較低。

信用好成數升至85%

至於公教人員的可貸成數至少都有80%，合作金庫公關科科長劉碧雲表示，如果房屋地點優、借款人信用好，銀行可以個案處理，將貸款成數提高至85%。
須注意的是，儘管是薪資穩定的公教人員，銀行仍會透過徵信審核，檢視有無聯徵瑕疵或信用問題，並衡量還款能力給予適當的利率和成數，例如台灣銀行規定「收支比」(收入/支出)須在120%以上，彰化銀行收支比須在100%以上且年薪須為48萬元以上，才能享有最低利率。
建議民眾平時做好財務規劃，避免負債比過高，保持個人信用良好，以免徒具優質身分卻無法承辦到最優惠條件。

資料來源：2012年 03月17日  蘋果日報

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行庫「三不政策」 緊縮房產授信

大型行庫緊縮不動產授信，祭出「三不政策」，除回收建商用不到的土建融額度、不做同業的分戶貸款外，坪數偏低的小套房貸款，恐怕也會被拒於門外。

土地銀行、合作金庫因土建融瀕臨滿水位，今年開始回收建商土建融額度，特別是已核准，卻遲遲沒動用的部分。合庫銀董事長劉燈城指出，合庫已核准卻未動用的額度高達1,000億元，遠超過剩餘的400~500億元額度，將審慎控管房貸、建築貸款額度。

銀行法規定，銀行不動產授信不得超過存款加金融債的30%上限。合庫不動產放款占比28%，已調查申請額度的建商，若無動撥需要，會回收額度，給其他急需融資的建商。

此外，土地銀行不動產授信比重以52.64%為上限。截至去年底，土銀房貸餘額約6,100多億元，土建融則是2,300億元，總放款餘額近1.7兆，不動產授信比重約51%，以此推算，可承做額度不到550億元。

除回收建商額度外，銀行為拉抬利差，算盤愈打愈精，既然額度有限，自然得挑精揀肥，對在別家銀行辦理土地建築融資的建商，想跑來申請分戶貸款，銀行同樣不受理。

銀行主管說，房貸利率僅1.8%~1.9%，土建融至少有近3%水準，是房貸利率的兩倍，房款額度有限，寧可多做一些土建融，提高存放利差。

銀行不只挑建商，也挑房貸客戶。市場傳出，華南銀行喊出「12坪以下小套房不做」，事實上，許多行庫對小套房授信比一般房貸嚴格，就算願意做，也會降低成數拉高利率。

銀行主管說，當房價轉為空頭時，小套房脫手不易，除非個人信用條件、房屋坐落地點極佳，否則多半不願承做，以免揹上過高風險。

資料來源：經濟日報  2012/03/20

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房貸壽險要保人 改為房貸戶

權責導正三路並進
銀行不再是受益人、允許客戶選擇繳納方式、充分揭露權利義務

隨著銀行通路崛起，房貸壽險逐漸成為銀行通路主力商品之一。不過，現行房貸壽險因契約關係混亂導致權責不清，金管會決定予以導正，研議將「要保人」從銀行改為房貸戶。

官員說，研議未來導正方向有三，除房貸壽險的要保人應該改為貸款戶外，應允許貸款戶選擇分期繳、或躉繳，並依據認識客戶「KYC」原則，建議應買的保額；第三，應充分揭露房貸壽險的權利義務關係。

所謂房貸壽險，是民眾向銀行申請房貸時，銀行要求民眾要另外購買房貸壽險，主要是為了確保債權，萬一民眾尚未還完房貸發生不幸，保險公司可以幫忙還房貸，貸款戶不必債留子孫。

目前包括合庫、一銀、華銀、台銀、北富銀等多家銀行都與壽險公司合作，積極銷售房貸壽險商品。

不過，現行的作法，房貸壽險的要保人、受益人都是銀行，卻是由民眾繳保費。即使房貸繳清，若民眾未辦理變更，銀行還是受益人，消保會過去曾批評這種情況「很離譜」，房貸壽險契約條款明顯不利房貸戶。

在金融消費者保護法上路後，金管會認為房貸壽險權責不清的情況，未來恐造成紛爭不斷，內部正檢討相關法規，希望能導正市場作法。

相關官員指出，多數銀行放款給房貸戶後，要求房貸戶另外購買房貸壽險，且必須採「躉繳」方式，也就是一次繳清所有保費。以500萬元的保額來看，保費可能要數十萬元。如果房貸戶沒有錢繳保費，銀行又另外借一筆錢給他。

對銀行而言，不僅能確保債權，推銷房貸壽險、又是躉繳，可以收一筆手續費，是一魚兩吃。

對民眾而言，雖然有了房貸壽險的保障，但借的錢更多、負擔變重；另保單的「要保人」是銀行，所有權利義務的行使，都是由銀行決定，民眾無法決定。

官員表示，這樣做有幾個問題，一、民眾付這麼多保費，但保單是銀行的。二，是否要必要採用躉繳？或民眾是否有必要買這麼高的保額？

官員表示，民眾辦房貸，銀行也會要求購買住宅火險，但要保人是民眾，不是銀行。

資料來源：2012/03/14  經濟日報

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學者：拆除「小違建」 有利發展

金管會有意檢討房貸壽險制度，政大風險管理與保險學系助理教授彭金隆昨（13）日表示贊成。他說，房貸壽險因歷史因素發展成很怪的架構，現在還算是小違建，趕緊拆除，未來發展才能可長可久。

彭金隆指出，依據「人身保險商品審查應注意事項」規定，「借貸保險商品的要保人，應以依法經營存放款業務的金融機構為限」。銀行、保險業都是依據這條規定來做，才會以銀行為要保人。因此，這條規定應該優先檢討。

彭金隆指出，上述規定有歷史因素。當初發展借貸保險時，希望民眾因為向銀行借款，才來買保險；不希望向地下錢莊借錢，也來買保險，讓保險變成逼債工具。因此，法規出現「必須是依法經營存放業務的金融機構」字眼。但外界都誤解，要保人非得是銀行不可。其實，民眾若主動買房貸壽險，並擔任要保人，應該可以。

彭金隆說，銀行、保險業都沒有錯，現行運作也沒有出現太大的爭議，但隨著房貸壽險規模愈來愈大，繼續發展下去，難保未來不會出現大問題。

彭金隆認為，房貸壽險要保人應回歸民眾才合理。如果銀行為確保債權，自己想買保險，就自己付錢。如果叫民眾付錢，就應該由民眾擔任要保人，這樣權責才會清楚。

至於銀行擔心，萬一民眾擔任要保人，取得貸款後，隔年立刻解約不再繳交保費。彭金隆說，可在房貸條款另做約定，例如若房貸未還清前民眾就解除房貸壽險契約，必須立即繳清未還的房貸餘額等。

資料來源：2012/03/14  經濟日報

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籌措資金 首選理財型房貸

利率約3%較信貸低 事先申請可當備用金

繳稅季節即將來臨，不少人需要籌措相關費用，銀行業者建議，不妨利用理財型房貸，輕鬆將房子變現金，利率3%左右，比信貸、股票融資、保單貸款等更低，而且隨借隨還，適合短期或臨時的資金周轉。

台北富邦銀行3~6月推出「富邦理財家房貸」優惠利率最低2.76%起。富邦銀行消費金融副總經理張明政表示，理財型房貸可將房子轉為靈活運用的備用金，只要事先向銀行申請貸款額度，一旦有資金需求，就可立即提領現金。

隨借隨還有用才計息

萬泰銀行個人金融產品處處長莊木隆指出，有些客戶利用理財型房貸當作投資理財工具，尤其是高資產客戶，如公司高階主管、董事或大股東等，9成為優質上班族，少數是攤販當作臨時周轉用途。
萬泰銀主管說，目前定存利率低，理財型房貸同時有一筆可隨時運用的零用金額度，比如想買車，車貸利率7~8%，如使用理財型房貸利息可少一半，30~40萬就可省幾千塊利息。也比股票融資利率低，適股市裡錢進錢出的投資族。
理財型房貸優點是隨借隨還，有動用才計息，不論是投資理財或支付家庭臨時性大額支出（如繳稅、出國旅遊、兒女註冊費及生活費、買車等），貸款利率都比使用個人信貸、股票融資或保單質借等划算。
張明政說，理財型房貸有三大特色，特色一「隨借隨還，不用免息」，每次動用不再收取手續費，依實際動用金額及天數計息，利息支出更輕鬆。

額度為擔保品8成內

特色二「利率超低，輕鬆省息」，優惠利率2.76%起，相較個人信貸、股票融資等貸款產品更省息。特色三「額度超高，動用方便」，最高提供房價80%的額度，透過存摺、金融卡及網路均可動用，出差、旅遊也可在國外ATM直接領外幣。
萬泰銀主管說，銀行會考量房子價值與個人信用，衡量是否有支付現金的能力，再給額度，額度通常在擔保品8成以內。

資料來源：2012年 03月12日 蘋果日報

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一月房市冷 銀行貸款首見衰退

房市如何？從購屋貸款的數字看，最清楚不過了！中央銀行公布1月底房貸餘額，受房市交易趨緩影響，總量為5.25兆元，較去年底減少167億元，為近一年以來首度衰退，餘額也僅較去年同期增加2.31％，除是連十月下滑外，且創下近兩年半新低。

■　奢侈稅打房效應 影響銀行貸款申請量

在建商的建築融資方面，1月底餘額為1.41兆元，較去年底增加124億元，主要是先前建商推案的遞延效果；但若與去年同期相較，年增率僅10.04％，是近20個月來低點，顯示奢侈稅房市影響未減。

「奢侈稅當然是關鍵因素！」不過，銀行主管也分析，房貸餘額下滑，除政府打房對房市造成影響外，因今年農曆過年較早，也有農曆年的季節性因素影響在內，多重因素交相影響之下，一月的貸款額度大受影響，不過，二月房市傳出回溫訊息，能不能力挽狂瀾？銀行業者態度保留。

■　329檔期爆量 銀行業者態度觀望

「329檔期爆量，也不一定有行情！」行庫主管認為，這應是去年受到景氣、股市、總統選舉等因素，造成建商推案遞延，才會造就329檔期相對熱絡榮景，但能否與實質買氣正相關，目前仍待觀察。

銀行主管指出，房貸餘額衰退，顯示銀行對房貸放款心態轉趨謹慎，而從八大公股行庫「青年安心成家方案」餘額增加80億元回推，整體房貸餘額月減超過200 億元，此外，不論是從近期房市交易統計，或是房貸餘額觀察，奢侈稅確實打到投資客痛處，大幅削弱投資性需求，自住客重回購屋主力，預估未來房價漲勢被壓抑住，有購屋需求的民眾不妨再等等、多比較。

資料來源：2012/03/13  網路地產王

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