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立法院司法及法制委員會初審通過民法修正案，銀行業者26日表示，將調整授信方向，將更重視主債務人的還款能力，如果主債務人債信不好，即使另外找保證人，可能還是借不到錢。

另外，針對企業董監作保的問題，銀行業者表示，現在大型企業辦理貸款，都是以資產擔保，銀行很少要求董監連保。主要是中小企業，銀行才會要求董監連保。如果民法限定董監的保證責任，未來放款給中小企業將更謹慎。

據統計，國內銀行「連帶保證」授信額度有7.7兆元，其中企金授信連帶保證額度6.1兆元，平均每十件授信案就有8.5件要徵提連帶保證人。

很多企業董監事因職位而被銀行要求擔任連帶保證人，董監事任期可能只有三年，卻因為擔任連帶保證人，即使離職也可能因企業財務出問題而背負上億元債務。

銀行業者指出，過去授信時要求徵提保證人，是希望債權能獲得確保。尤其中小企業，其土地、廠房可能有限，銀行要放款，除要求資產擔保，可能另外要求還要保證人。保證人可能是董監事、或大股東。

過去銀行可能看在董監事、大股東擔任保證人的面子上，即使企業的債信能力不好，還是會借款給企業。銀行業者表示，未來民法若修正通過，辦理授信時，將會更重視企業本身的還款能力，而不是看保證人的聲名、財力

公有地標脫未開發　存貨價值破2200億

高房價幕後的黑手是誰？《天下雜誌》公布實際調查，結論就是建商養地、囤地，而幫凶就是政府，因為土地持有成本極低，造成建商沒有後顧之憂地養地，再標下附近公有土地，墊高週邊地價再出售，就可大撈一筆。

　　《天下雜誌》整理出過去十年來，公有地每坪標脫價最昂貴的前50筆土地，然後一一查訪，找到的有48筆，而這48筆土地目前開發狀況是，26筆土地正在興建中或是已經興建住宅，但有22筆是到現在仍未開發，將近半數。

　　這26筆已開發或開發中的土地，只有3筆建案是提供40坪以下住宅，18筆則是提供大坪數的大房子。也就是說，公有土地標售之後，高達8成的土地被養著，等待未來高價出售，或蓋的是一般老百姓一輩子都買不起的豪宅。

　　《天下雜誌》指出，在高房價背後撐腰的，根本問題就是稅制，以遠遠低於市價行情的公告地價課稅，而且不開發也不會有高額罰款，使得長期持有土地的成本太低，房價才會居高不下，因為建商根本就不急著蓋、也不急著賣。

　　依據現行稅法，個人如果有不動產交易獲利，在個人綜所稅申報時要列財產交易所得課稅，但企業土地交易所得則免徵營利事業所得稅，因此長期持有土地，每年最高只要繳納5.5％的累進稅率，並且是按照遠低於市價的公告地價課稅，養地成本那麼低，財團不養地才怪。加上近年來的低利環境，融資成本非常低廉，也間接提高了建商養地的意願。

　　調查從公開資訊觀測站取得建商存貨資訊，發現前12大建商在全台的存貨(包括未開發土地及興建中或待售中的住宅)，價值超過2千2百億元，平均存貨佔總資產的比例，高達75％，較3年前提高了5個百分點。

　　建商提高存貨比重，養地、惜售的心態明顯，《天下雜誌》認為對一般購屋族造成最直接的影響，就是不斷飆高的房價，即使房價高到令人卻步，成交筆數下降，但建商還是不願意降價。其原因就是成本不會增加，撐到最後，還是會有人來買，這種情況，尤以台北市為最。

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有房子但沒有收入的退休族，未來可望透過以房養老取得生活費用。經建會將成立專案小組，推動以房養老相關事宜，最快明年便可找地方政府試辦。 以房養老的可行方案，包括「逆向抵押貸款方案」、「售後租回年金方案」以及「社會照護服務方案」三種。官員表示，逆向抵押相對單純，未來政府試辦，「傾向選擇從單純的先做」；售後租回與社會照護兩方案，可能較難推動。 台灣人口老化，生育率持續下降，經建會認為，此時推「以房養老」政策，是很適合的時機。官員說，如果政策能上軌道，可以減輕政府的財政負擔，也可讓老年人資產活用，移做養老用途。 官員表示，試辦「以房養老」政策，將優先針對有房、無現金（如無低收入戶補貼）的近貧老人試辦；官員說，無低收入津貼的單身老榮民，由於沒有繼承問題，將是優先試辦對象。 退輔會官員說，過去在審核榮民就養案例時，發現有些老榮民因為有不動產，其公告現值超過就養標準，但除了房子沒其他收入，經濟陷入困境；有的榮民為了拿到就養身分而賣出房子，最後落得無棲身之所，景況淒涼。 政治大學地政系教授張金鶚認為，三個方案都可行，但也都有困難。他說，逆向抵押對金融機關的資金流動是好的，當然初期因為規模小，可能沒辦法看到效益，未來若市場變大，對金融機構就有很大的好處。 張金鶚說，逆向貸款風險評估不易，貸款成數的評估也不容易，這是對銀行不利的地方；而銀行收取手續費、保費過高，導致貸款不划算，則是對老年人不利之處。 房價變動與壽命長短的因素，張金鶚認為不至於造成問題。他表示，房價會以估價當時價格為標準，對於壽命長的老年人則用成數控制風險，此外還有保險分擔；以美國為例，當壽命超過抵押成數時，政府就會介入承接。 張金鶚指出，以房養老政策確定由政府主導試辦，「這樣的精神很好」，但應該為以房養老設計專法，降低政府介入、補助的角色，讓以房養老從試辦變成市場化商品，由市場而非政府承擔風險。

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繳稅季節即將來到，為避免企業因繳納營利事業所得稅，影響正常營運與周轉，華南銀行與臺灣企銀都提供「企業營所稅優惠貸款專案」，年利率分別自1.65%和1.68%起，可為企業節省利息支出。

華銀針對營運、繳息正常企業，只要去年結算有盈餘，就符合新台幣短期周轉金減碼25個基本點（1個基本點是0.01個百分點）的規定，最低年利率為1.65%，貸款金額最高為企業繳納稅款的八成、最高500萬元；華銀預計提供100億元辦理企業營所稅周轉金貸款。

臺企銀則針對中小企業推出貸款專案。臺企銀統計，中小企業平均一年的營所稅約75萬元，因而計畫提撥總額20億元的優惠貸款專案，預計2,600多家中小企業可申請，貸款主要是提供企業短期周轉、融通。

臺企銀主管表示，只要是符合行政院核定「中小企業認定標準」，就能申請中小企業營所稅貸款，貸款期間最長十個月，貸款利率依銀行2年期定期儲蓄存款機動利率加0.455個百分點（目前為年息1.68%）機動計息，為確保資金用於繳稅，企業須提供指定繳稅帳戶讓銀行匯入資金。

臺企銀指出，並非所有中小企業都可適用1.68%的優惠貸款，必須是信用保證基金保證的企業，或提供足額的不動產為擔保；若中小企業不具上述條件，營所稅貸款平均利率約2%，貸款金額則以100萬元為上限。

目前僅少數銀行提供企業營所稅貸款優惠專案，行庫主管表示，企業若因繳交營所稅而導致資金缺口，也可向長期往來的銀行申請短期周轉金，只要信用紀錄良好，一樣能要求利率減碼。

以公營行庫對中小企業提供的1年期以下的周轉金為例，平均利率約2%至3%；若中小企業營運正常、提供十足擔保或加入信保基金保證，年息可再降1碼（0.25個百分點）以上，仍有機會申請到2%以下的貸款。銀行指出，對中小企業周轉金放款，通常會依資本額大小、營運項目而有金額限制，如果企業備妥資料，通常一星期內就能撥款。